서울 한복판의 마지막 남은 '금싸라기땅'으로 불리는 용산정비창 부지 개발이 10년 만에 다시 추진된다.글로벌 하이테크 기업이 모이는 '아시아의 실리콘밸리' 국제업무지구를 중심으로 일자리·주거·여가·문화생활까지 가능한 '직주혼합' 도시가 조성된다.
서울시는 일대를 서울 시내 첫 '입지규제최소구역'으로 지정해 용적률 1천500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다.
오세훈 시장은 26일 서울시청에서 이런 내용을 골자로 하는 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다.◇ 초고층 건물 사이에 공원·녹지…교통거점 조성 용산국제업무지구 개발구상은 향후 국제업무지구로 조성될 용산정비창 일대에 대한 개발 가이드라인을 인허가권자인 서울시가 제시한 것이다.
시는 토지소유자인 코레일과의 36차례 실무협의와 전문가 자문을 거쳐 이번 구상을 마련했다.
사업구역은 용산정비창 및 선로 부지, 용산 변전소와 용산역 후면 부지를 포함하는 약 49만3천㎡로 국토교통부(23%)·코레일(72%)·한전 등이 나눠 갖고 있다.연계 개발을 추진했던 서부이촌동 부지는 이번에 제외됐다.
구상에 따르면 용산국제업무지구는 ▲ 24시간 다양한 활동이 가능한 '융복합 국제도시' ▲ 시민 삶의 질을 높이는 쾌적한 생활환경의 '녹지생태도시' ▲ 세계로 연결되는 사통팔달의 3차원 '입체교통도시' ▲ 첨단 스마트기술 혁신의 전진기지 '스마트도시'로 조성된다.
우선 직주혼합 실현을 위해 최첨단 테크기업과 연구개발(R&D)·인공지능(AI) 연구소, 국제기구 등이 입주할 수 있는 업무공간과 마이스(MICE, 기업 회의·포상관광·컨벤션·전시) 시설, 비즈니스호텔, e-스포츠 콤플렉스 등이 들어선다.
또한 50% 이상의 녹지율 확보를 목표로 용산국제업무지구에서 용산공원과 한강으로 뻗어나가는 방사형 녹지체계가 구축된다.
지구 중앙에는 접근성 높은 대규모 중앙공원, 철도부지에는 선형공원이 각각 조성된다.
북한산∼서울도심∼남산∼용산공원∼용산국제업무지구∼한강으로 이어지는 남북녹지축이 완성되는 셈이다.
시는 용산국제업무지구 내부를 연결하고 용산역까지 이어지는 '입체보행네트워크'도 만든다.
지하에는 차량 중심의 도로교통체계를 구축한다.
강변북로, 한강대로, 청파로 등 주요 간선도로와 직접 연결되는 지하도로를 개설해 서울 도심·강남, 인천공항으로의 광역 접근성을 확보할 방침이다.
용산역과 인접한 부지에는 미래항공교통(UAM), 수도권광역급행철도(GTX), 지하철 등을 잇는 대중교통 환승거점인 '모빌리티 허브'를 조성한다.
철도는 현재 5개 노선(경부선, 호남선, 1호선, 4호선, 경의중앙선)에 향후 3개 노선(GTX-B, 수색-광명 고속철도, 신분당선)이 추가돼 총 8개 노선 환승 체계가 구축된다.
정보통신기술(ICT) 기반의 미래도시 인프라도 도시 전역에 마련된다.
도로에서는 ITS(지능형 교통시스템) 및 V2X(자율주행 통신시스템) 등을 통해 자율주행이 가능해지고, 주택에는 IoT(사물인터넷) 기반 관리시스템이 탑재된다.
서울시와 국토부가 조율해오던 부지 내 주택 공급 규모는 약 6천호로 정해졌다.
정부가 2020년 '8·4 부동산대책'에서 제시한 1만호보다 적은 규모다.
공공주택은 공공주택특별법이 정한 25% 수준으로 확보될 전망이다.
다만 오 시장은 "해당 부지만 6천호 공급으로 합의를 봤고, (전자상가 부지 등) 주변 개발과 연계하면 전체적인 공급 규모는 조금 더 늘어날 것"이라고 설명했다.
◇ 규제 특례 적용…공공이 5조 투입해 인프라 우선 구축 서울시는 이와 같은 개발 구상 실현을 위해 용산정비창 부지 전체를 여러 개의 획지로 나누고 모든 획지에 업무·주거·상업 등 다양한 기능이 들어갈 수 있도록 하는 '다용도 복합개발'을 허용하기로 했다.
앞서 '2040 서울도시기본계획'에서 제시한 비욘드조닝(Beyond Zoning, 용도지역 개편) 개념이 처음으로 전면 적용되는 것이다.
전체 부지를 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등으로 계획해 미래형 도시공간을 창출한다는 게 서울시의 구상이다.
특히 시는 서울시 최초의 입지규제최소구역을 지정해 법적 상한 용적률 1천500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다.
입지규제최소구역은 복합 개발을 위해 용도지역 등에 따른 입지규제를 적용받지 않으며, 별도의 건축물 허용용도·용적률·건폐율·높이 등이 적용된다.
용적률을 최대로 풀 경우 123층의 롯데월드타워보다 높은 빌딩이 들어설 수도 있다.
서울시 관계자는 "롯데월드타워보다 높은 건물이 들어설 가능성이 있지만 사업성을 검토해봐야 해 수치 확정은 힘들다"고 말했다.
시는 또한 전체 부지의 70% 이상을 업무·상업 등 비주거 용도로 채울 계획이다.
고밀개발에 따른 부작용을 해소하고 공공성을 확보하기 위해 전체 부지 대비 기반시설율(도로·공원·학교 등)은 40% 수준으로 정했다.용산정비창 개발은 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)를 맡아 단계적·순차적으로 추진하게 된다.
공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 먼저 하고, 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해가는 방식이다.
SH공사와 코레일은 향후 안정적인 사업 추진을 위해 별도의 전담 조직인 '용산개발청'(가칭) 구성을 검토할 예정이다.
용산역 인접 부지에 코레일이 건물을 지은 뒤 임대·분양하는 사업도 추진한다.
시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정 및 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반시설 착공, 2025년 앵커(거점)부지 착공을 목표로 사업에 속도를 낸다.
전체 사업 기간은 착공 후 10∼15년으로 예상했으며, 총사업비는 토지비를 포함해 약 12조5천억원으로 추산했다.
오 시장은 "지난 임기 때 추진했던 용산국제업무지구 개발사업이 2013년 최종 무산된 이후 추진 동력을 잃어버린 상태였다"며 "더 늦기 전에 용산이 가진 무한한 잠재력과 기회를 극대화하고 변화된 여건과 미래 환경에 부합하는 개발을 추진하겠다"고 밝혔다.이어 "이번 계획을 차질 없이 실행해 서울의 도시경쟁력을 높이고 국가경쟁력을 견인하는 한편 최첨단 미래산업을 육성해 지속가능한 양질의 일자리를 만들고 경제를 살리겠다"고 강조했다.