달라지는 부동산세제…종부세 부담 낮아지고 저가 2주택자도 배려

부동산 절세방법 (33)

최근 기획재정부가 2022년 세법 개정안을 발표했다. 부동산은 세법 개정 내용을 정확하게 아는 게 절세의 지름길이다. 이번 세법 개정안 중 부동산과 관련된 주요 개정내용을 살펴본다.

첫째, 종합부동산세 부담이 크게 낮아질 예정이다. 종부세의 산출 방법은 다음과 같다.

종합부동산세=(주택공시가격 합계액-기본공제금액)×공정시장가액 비율×세율.

이 중 공정시장가액 비율은 올해부터 100%에서 60%로 완화하는 법안이 입법 예고돼 있다. 이번 개정안에서는 추가로 기본공제금액을 늘리고 종부세율을 인하하기로 했다. 현재 종부세 기본공제금액은 1가구 1주택 단독 명의자는 11억원, 그 외에는 인별 6억원을 공제하고 있다. 하지만 내년부터는 1가구 1주택자의 공제액은 12억원, 일반공제액은 9억원으로 늘어날 예정이다. 부부 공동명의자는 올해 공제액은 12억원(6억원+6억원)이지만, 내년부터는 18억원(9억원+9억원)까지 종부세가 면제될 예정이다. 1가구 1주택자는 2022년에 한해서 3억원을 추가 공제해 14억원(11억원+3억원)의 공제액이 적용된다.

올해부터 일시적 2주택자(신규 주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우)이거나 1주택자가 상속 주택 또는 지방 저가 주택(공시가격 3억원 이하+수도권 및 광역시, 특별자치시가 아닌 지역 소재)을 함께 보유한 경우에는 1가구 1주택자로 봐 기본공제를 받을 수 있다.

내년부터는 종부세 중과세율이 폐지되고 기본세율도 인하될 예정이다. 현재 다주택자는 기본세율인 0.6~3.0%에 비해 2배 높은 수준인 1.2~6%의 중과세율이 적용된다. 따라서 고가 1주택자보다 저가 2주택 보유자가 더 많은 종합부동산세를 내는 경우가 많았다. 하지만 내년부터는 다주택 중과세율을 없애고, 기본세율도 0.5~2.7%로 인하된다. 또 3주택 이상자의 주택분 종부세 세 부담 상한도 전년 대비 300%에서 150%로 완화된다.

둘째, 부부 합산 1주택자의 주택임대소득 과세 고가주택 기준이 상향된다. 주택임대소득은 부부 합산 주택이 2채이면 월세소득에 대해 과세하고, 3주택부터는 월세와 전세보증금에 대한 간주임대료 소득까지 과세한다. 1주택자는 월세소득이 있더라도 기준시가가 9억원을 넘는 고가주택이 아니라면 소득세가 비과세된다. 세법 개정안에 따르면 내년부터 고가주택 기준이 12억원으로 상향돼 비과세 범위가 늘어날 예정이다. 이때 다가구주택은 임대 호수가 여러 개라도 1주택으로 본다. 부부 합산 1주택자가 해당 다가구주택에 거주하면서 나머지 호수를 임대 중이라면 기준시가 12억원 이하는 월세를 받아도 소득세가 비과세된다.

셋째, 증여 시 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어난다. 세법은 특수관계자 간 증여를 통한 양도세 회피를 방지하기 위해 이월과세 규정을 두고 있다. 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 부동산이나 분양권 입주권 회원권 등을 증여받고, 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 당초 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산하는 규정이다. 가령 1억원에 산 부동산을 6억원에 팔았다면 차익 5억원에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 배우자에게 이 부동산을 증여하고 5년 이후에 6억원에 양도하면 양도세가 없다. 부동산의 취득가액이 증여 당시 시가인 6억원으로 계산되기 때문이다.

이번 세법 개정안의 내용은 국회 논의 과정에서 달라질 수 있다. 아직 확정된 것이 아니므로 국회에서 원안대로 통과되는지 지켜봐야 한다.

이승현 진진회계법인 대표