전셋값이 84%…서울 오피스텔 '깡통 전세' 주의보

서남권, 매매가 추월도 속출
40㎡ 이하 소형 90% 넘기도
상반기 전세금 피해액 3407억

사진=연합뉴스

서울 주거용 오피스텔에 ‘깡통 전세’ 적신호가 켜졌다. 올 들어 서울 외곽을 중심으로 전세 가격이 매매 가격을 웃도는 거래가 속출하고 있어서다. 부동산 전문가들은 소형일수록 집값 조정기에 하방 위험이 상대적으로 크기 때문에 깡통 전세 위험에 더 많이 노출될 수밖에 없다고 우려한다.

10일 한국부동산원에 따르면 올 6월 기준 서울 오피스텔 매매 가격 대비 전세 가격(전세가율)은 84.09%였다. 특히 강서구·구로구·관악구·동작구 등 서남권 오피스텔의 전세가율은 꾸준히 올라 6월 87.09%를 기록했다. 서울 서남권 오피스텔 중 규모가 40㎡ 이하인 소형은 6월 기준 전세가율이 90.39%까지 치솟았다. 부동산업계에선 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 팔아도 대출이나 보증금을 충당하기 어려운 이른바 깡통 전세 위험 신호로 보고 있다.

지금까진 가격 하락세가 두드러진 대구나 대전 지역에서 깡통 전세 우려가 나왔으나 최근엔 서울에서도 위험 징후가 나타나고 있다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 강서구 화곡동에 있는 파크아리온(28㎡ 기준)은 매매가가 3억2900만원에 형성돼 있는데 전세 가격이 3억2100만원에 달한다. 강서구 등촌동에 있는 강서동도센트리움(18㎡)은 올 8월 매매 가격 9600만원에 계약이 체결됐는데, 지난달 전세 계약은 1억300만원에 이뤄졌다. 동작구 신대방동에 있는 신라스테이해링턴타워(20㎡)는 이달 전세 계약이 1억5000만원에 체결됐다. 6월 매매 가격은 1억3700만원이었다.

전세가율이 높으면 집주인이 주택담보대출을 제때 갚지 못해 경매로 넘어갈 경우 세입자에게 돌려줄 전세보증금이 부족해질 수 있다. 전셋값이 매매가를 넘으면 세입자들은 전세보증금반환보증에도 가입할 수 없다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “오피스텔은 일반 주택에 비해 임대인의 세금 부담이 커 통상 매매와 전세 가격 간 차이가 크지 않다”며 “이 때문에 신축 빌라에 비해선 낫지만 시장 상황에 따라 깡통 전세 우려가 있을 수밖에 없다”고 말했다.

최근 가파른 금리 인상과 매수 심리 위축으로 부동산 시장이 움츠러들면서 깡통 전세 위험이 빠르게 커지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 상반기 기준 집주인에게 돌려받지 못한 전세보증금 피해금액은 3407억원(1595건)이다. 상반기 기준으로는 역대 최대치다. 전세보증금을 돌려주지 못한 반환보증 사고액은 2019년 3442억원, 2020년 4682억원, 2021년 5790억원 등으로 매년 증가세를 보이고 있다.

최은영 한국도시연구소장은 이날 깡통 전세를 주제로 열린 국회 토론회에서 “깡통 전세는 일단 발생하면 해결이 어렵기 때문에 사전 실태 파악이 중요하다”며 “최근 전국으로 깡통 전세가 확산하는 추세라 쫓겨나는 세입자에 대한 긴급 지원과 보증금 회수 처리가 조속히 이뤄져야 한다”고 말했다.

김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com