재건축 부담금 완화방안 9월중 발표…1주택 실수요는 추가 감면 까다로운 안전진단 손질…1기 신도시 재정비 2024년까지 마스터플랜 도심 공급 확대 위해 재건축·재개발 활성화…준공업지역도 임대주택 인센티브
정부가 선호도 높은 도심지내 주택공급을 확대하기 위해 내년부터 2027년까지 5년간 서울 10만호를 포함해 총 22만호의 재건축·재개발 사업 지구지정을 추진한다.이와 함께 그간 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 초과이익환수제(재초환) 부담을 낮추고 연말까지 안전진단 규제 완화 방안도 마련한다.
국토교통부는 16일 발표한 '국민주거 안정 실현방안'에서 도심지내 주택공급 확대를 위해 이 같은 내용의 재개발·재건축 사업 정상화 계획을 공개했다.
◇ 신규 정비구역 2027년까지 22만호 지정…1기 신도시 재정비 용역 착수 정부는 도심 주택공급을 확대하기 위해 신규 재개발·재건축 등 정비구역 지정을 확대한다.정부는 내년부터 5년간 22만호 규모의 정비구역을 추가로 지정하기로 했다.
이는 앞서 2018년부터 올해까지 지정된 정비사업 구역(12만8천호)보다 9만2천호 많은 것이다.
지역별로 서울은 신속통합기획 방식으로 10만호, 경기·인천은 역세권과 산업시설 배후 노후 주거지 등을 중심으로 4만호 규모의 정비구역 추진에 나선다.지방은 광역시의 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모를 지정한다.
정부는 정비사업 역량이 부족한 수도권과 지방 광역시를 지원하기 위해 오는 10월까지 신규 정비사업에 대한 수요 조사를 진행하고, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업컨설팅과 시행을 맡도록 할 방침이다.
주민들이 구역 경계만 설정해 지자체에 정비구역 지정을 요청할 수 있도록 하는 '정비구역 입안 요청제'도 도입된다.지금까지 주민들이 정비구역을 직접 입안할 때는 구역경계 수립부터 정비계획안까지 마련해야 했지만 앞으로는 서울시의 신속통합기획처럼 사업 구역만 정해 지자체에 정비구역 지정을 요청하면 지자체가 정비계획 수립 초기 단계부터 각종 계획과 절차를 지원한다.
정부는 또 입주 30년이 도래한 분당, 일산 등 1기 신도시 정비사업에 대해서는 올해 하반기 연구용역에 착수해 2024년까지 신도시 재정비 마스터플랜 수립을 추진한다.
정부는 신도시 재정비 특별법 제정 등을 통해 주거환경 개선, 광역교통 및 기반시설 확충 등 종합적인 도시 재정비안을 마련할 방침이다.
◇ 재건축 부담금 낮춘다…9월 세부안 확정 재건축 사업의 최대 걸림돌로 여겨져 온 재건축 초과이익 부담금 감면도 추진된다.
2006년 도입된 재건축 초과이익환수제는 그간 시행 유예 등이 거듭되며 실제 최종액이 부과된 단지가 한 곳도 없다.
그러나 서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)를 비롯해 재초환 대상 아파트의 입주가 시작되면서 실부과가 현실로 닥친 상황이다.
국토부에 따르면 현재까지 사업계획승인 단계에서 재초환 예정금액이 통보된 단지는 전국적으로 83곳에 이른다.
지난달 예정액이 통보된 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지의 재초환 부담금은 가구당 7억7천만원으로, 지금까지 사상 최대다.
만약 예정액 통보 이후 준공 때까지 집값이 계속 오른다면 부담금은 더 늘어나는 구조로, 건설업계에선 이대로면 강남권을 비롯한 서울 요지의 경우 조합원당 10억원대 부담금도 가능할 것이라는 관측이 나온다.
재건축 부담금은 수도권과 지방에서도 조합원당 2억∼3억원대의 예정액이 통보된 단지가 수두룩해 과도한 부담금에 대한 우려가 커지고 있다.
국토부는 이에 따라 재건축 초과이익환수법을 개정해 현재 3천만원인 면제 기준을 상향하고, 누진되는 부과율 구간을 확대하는 방안으로 부담금을 낮추기로 했다.
앞서 국민의힘 배현진 의원의 개정안 발의안대로 3천만원인 면제 기준을 1억원으로 상향하고, 2천만원마다 상향되는 누진 부과구간을 3천만원으로 상향하는 방안이 유력하다.
해당 재건축 주택을 장기보유한 1가구 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 추가 감면해주는 방안도 추진한다.
다주택자를 제외한 실수요자에 한해 재건축 부담금을 줄여주겠다는 것이다.
1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당주택 처분시까지 부담금 납부도 유예해줄 방침이다.
정부는 다만 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안은 시행하지 않을 전망이다.
이 경우 최근까지 크게 오른 집값 상승분이 반영되지 않아 일부 단지에서는 과도한 초과이익이 발생한다는 판단에 따른 것이다.
국토부는 재초환 부담을 줄이기 위해 공공임대주택과 역세권 첫집 등 공공분양 기부채납으로 발생한 조합의 수입은 부담금 산정에서 제외하기로 했다.
현재는 늘어나는 용적률의 절반을 공공임대주택으로 기부채납하면 지자체가 건물값을 표준건축비로 매입해 그만큼 조합의 수입으로 잡혔는데 이것을 수입에서 제외해 초과이익을 낮춰주는 것이다.
정부는 재건축 조합이 앞으로 역세권 첫집을 지어 기부채납하면 종상향(3종→준주거)을 하거나 용적률 인센티브(법정상한의 120%)를 부여할 방침인데 이때 발생하는 조합의 수입도 재초환 산정시 조합 이익에서 제외해 줄 방침이다.
국토부 관계자는 "기부채납분을 부담금 산정에서 제외하면 조합의 사업성이 개선되고 조합원 부담금도 줄어드는 효과가 있다"고 설명했다.
국토부는 다음달 이러한 내용을 골자로 하는 초과이익환수 개선안을 발표하고 법 개정에 착수한다.
◇ 안전진단 평가 배점 손질…적정성 검토 지자체에 위임 재건축 안전진단 문턱도 낮춘다.
정부는 현재 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 꼽히는 구조안전성 평가 비중을 50%에서 30∼40%로 줄이고 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 등 평가항목 손질에 나설 방침이다.
윤석열 대통령은 대선 공약에서 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 비중은 15%에서 30%로, 건축마감·설비노후도는 25%에서 30%로 각각 높이는 방안을 제시했다.
구조안전 배점을 낮추고 주거환경 비중이 높아지면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 수월해진다.
정부는 또 정비구역 지정권자(특별·광역시장 등)에게 국토부 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(±5~10%p) 권한도 부여하는 등 지자체의 재량권을 확대하기로 했다.
지역 상황에 정통한 지자체장의 판단에 따라 관련 배점을 높일 수도 낮출 수도 있는 것이다.
정밀안전진단에서 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 '적정성 검토'도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 할 계획이다.
현재는 재건축을 하려면 예비안전진단(육안검사)을 거쳐 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축), E등급(재건축 확정) 이상 받아야 재건축의 길이 열리는데 D등급 단지에 대해서는 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)으로부터 추가로 적정성 검토(2차 정밀안전진단)를 받아야 한다.
이 때문에 지난 정부에서는 적정성 검토 단계에서 깐깐한 잣대를 들이대 최종 문턱을 넘지 못하고 탈락되는 단지가 많았다.
국토부는 "적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우로 한정하면 재건축 가능 단지가 좀 더 늘어날 것"이라고 예상했다.
다만 정부는 연내 안전진단 개선 방안을 마련하되 적용 지역과 범위, 시행 시기 등은 향후 시장 상황을 면밀히 모니터링 한 뒤 결정하겠다는 입장이다.
최근 집값이 하락세로 돌아서긴 했지만 안전진단이 풀릴 경우 다시 집값을 자극할 수 있다는 우려에서다.
◇ 준공업 지역 정비사업도 용적률 인센티브…신탁사업 활성화 정부는 이외에도 임대주택 기부채납시 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브를 현행 주거지역에서 준공업지역 정비사업으로 확대해 주택 공급을 늘리기로 했다.
준공업지역내 정비사업에 대해서도 늘어나는 용적률의 50%를 공공임대로 기부채납하면 용적률을 법정상한(400%)까지 올려주는 것이다.
정비사업의 주체인 조합의 전문성 부족 등으로 인해 사업이 장기화하는 문제를 고려해 신탁사의 정비사업 참여도 활성화한다.
현재 신탁사가 사업시행자로 지정받기 위해서는 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요한데 이를 국공유지를 제외한 토지의 3분의 이상으로 완화하는 등 규제 완화를 검토 중이다.또 신탁사 시행 사업장은 토지소유자 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획의 통합처리를 허용해 사업 기간을 3년 이상 단축하고, 주민·신탁사간 표준계약서를 도입해 분쟁을 방지한다.