"지금 '이것' 모르고 부동산 투자하면 10년 날립니다"[2022 한경 재테크쇼]
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신현강 부와지식의배움터 대표 인터뷰.
29일 '2022 한경 재테크쇼'에서 침체장 투자 전략 소개
"지금이라도 집 팔고 집값이 충분히 떨어지면 사겠다니요. 바람직하진 않은 전략입니다."
전국 집값이 하락을 거듭하면서 올해 초 약 4만5000건이던 서울 아파트 매물은 23일 약 6만1000건으로 33%가량 불어났다. 집값이 더 내려가기 전에 처분하려는 이들이 늘어난 결과다. 이에 대해 신현강 부와지식의배움터 대표는 "지금 시장에서 이러한 투자 방식은 실패할 가능성이 높다"며 이같이 말했다.'부룡'이라는 필명으로 더 유명한 신 대표는 1997년 부동산 투자를 시작한 20년 경력의 실전 투자자다. 철저한 복기를 통해 거시적 시각으로 부동산 시장을 분석하는 투자자로 높은 명성을 얻었다. 지난해 말부터 시장이 하락으로 돌아설 수 있다고 일찌감치 경고했다. 현재는 네이버 카페 부와지식의배움터와 유튜브 채널 '부룡의 부지런TV'를 운영하고 있다.
신 대표는 "집값이 당초 목표만큼 내려가더라도 더 저렴한 가격 욕심에 매수를 망설이는 게 사람의 본능"이라며 "10여년 전 이와 동일한 전략으로 살던 집을 팔았던 지인이 있다. 그 지인은 지금까지도 무주택자"라고 털어놨다.
그러면서 "그 지인은 과거부터 지금까지 같은 아파트 단지에 살고 있다. 차이가 있다면 과거에는 자가였던 게 이제는 전세가 됐고, 다시 사기는 어려워졌다는 정도"라며 "저점에 사고 고점에 판다는 상승장의 논리만 적용하니 10년 세월을 날린 것"이라고 꼬집었다.신 대표는 상승장이 하락장으로 전환하는 상황에서도 수익을 낼 수 있는 투자 대상과 기술이 있다며 투자자들이 먼저 대비해야 한다고 조언했다. 신 대표는 오는 29일 진행하는 '2022 한경 재테크쇼'에서 '거품 빠져도 오르는 부동산은 있다'라는 주제로 강연에 나선다. 이어 상승장과 차별화된, 하락장에서 수익을 낼 수 있는 투자 전략도 상세하게 공유할 예정이다.
그러면서 "당시에는 시세 차익을 기대할 수 없는 환경이다 보니 높은 수익률이 담보되는 부동산 중심으로 시장이 재편됐다"며 "이번에도 침체장으로 이행된다면 같은 방향으로 투자하는 게 바람직할 것"이라고 내다봤다.신 대표는 시장이 변곡점에 들어선 이상 '저점 매수'와 '고점 매도'에 대한 욕심도 내려놓을 필요가 있다고 당부했다. 그는 "저점은 누구도 알 수 없다"며 "중요한 것은 기존 가격"이라고 강조했다. 기존보다 현저하게 저렴한 급매물을 사들일 수 있다면 그것이 저점이라는 것이다.
이어 "2008년 금융위기 이후 2011년께가 가장 많이 떨어진 시기인데, 평균적으로 고점 대비 30% 하락한 게 최저 수준이었다"며 "개별 매물에 따라 이보다 더 가격이 내려갈 수 있다"고 말했다. 그러면서도 "부동산은 하방경직성이 있고 인플레이션 효과도 이어질 것이기에 (30%가량 낮은 가격에 매입했다면) 장기적인 관점에서 큰 문제는 없다"라고 부연했다.
매도 시점에 대해서도 신 대표는 "저는 투자하는 기간 내내 최고점에서 매도한 적이 한 번도 없다. 반대로 최고점 욕심을 내다 크게 물렸던 적이 있다"고 고백했다. 이어 "많은 분이 한 건의 매매가 완벽하길 추구하는데, 투자를 해본 입장에서는 (바람직한 자세가) 아닌 것 같다"며 "적절한 가격에 팔아 수익을 확정한 뒤 현금이 들어오면 다른 투자처 찾기를 반복해 수익을 점차 늘려가는 것이 최고의 투자 방법"이라고 강조했다.신 대표는 "지난 몇 년간 상승장이 이어지면서 상승장에만 적용되는 투자 기술은 널리 퍼졌지만, 하락장과 침체장에 대응하는 방법은 모르는 이들이 많다"며 "시장이 변곡점에 이른 지금 한 박자 쉬면서 침체장의 투자 기술과 투자 대상을 공부한다면 내려가는 가격을 이용해 수익률을 높일 수 있을 것"이라고 당부했다.
한편 '2022 한경 재테크쇼'는 '3高(고물가, 고금리, 고환율)시대 내 자산 어떻게 불릴까'를 주제로 오는 29일 오후 1시 서울 여의도 전경련회관 그랜드볼룸에서 진행된다. 부동산 분야에선 신현강 부와지식의배움터 대표, 세금에 이승현 진진세무회계사무소 세무사가 나선다. 주식 분야에서는 박세익 체슬리투자자문 대표, 한경스타워즈 상반기 우승자인 김대현 하나증권 부장이 연단에 서고 암호화폐 투자고수인 '매억남' 안시후 트레이더가 함께한다.
참가 신청은 한경 재테크쇼 홈페이지(https://event.hankyung.com/seminar/2022strategy/)에서 할 수 있다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com