집을 사면서 오래된 보일러를 고치고 도배를 새로 했다면, 나중에 집을 다시 팔게 돼 양도소득세를 계산할 때 관련 비용을 양도차익에서 공제받을 수 있을까? 국세청은 이 경우 보일러 교체 비용은 필요경비로 인정돼 공제가 가능하지만 도배 비용은 불가능하다고 22일 발간한 '양도소득세 월간 질의 톱텐(TOP 10)' 책자에서 밝혔다. 주택에 들인 돈 중 '자본적 지출'은 양도 시 양도차익에서 필요경비로 인정돼 공제를 받는다.
반면 '수익적 지출'은 필요경비로 인정되지 않아 공제받을 수 없다.
자본적 지출은 자산의 내용연수를 늘리거나 자산 가치를 현실적으로 높이기 위해 쓴 비용이다. 보일러 등 난방시설 교체비, 베란다 샷시비, 방범창 설치비 등이 공제 가능한 자본적 지출이다.
수익적 지출은 정상적인 수선이나 경미한 개량으로, 자산가치 상승보다는 본래 기능을 유지하기 위한 비용이다.
벽지·장판·싱크대·문짝·조명 교체비, 타일 공사비, 보일러 수리비 등은 공제가 불가능한 수익적 지출이다. 자본적 지출 외에도 주택 취득 과정에서 낸 취득세, 중개수수료, 양도세 신고 비용은 필요경비로 공제된다.
매매계약 특약을 이행하기 위해 임차인에게 지급한 퇴거합의금도 필요경비로 인정돼 공제가 가능하다.
그러나 주택담보대출 등 금융기관 대출과 관련한 이자 비용은 필요경비가 아니라서 공제되지 않는다. 국세청은 매수자가 양도세를 매도자 대신 부담한 경우의 양도세 계산법에 관해서도 설명했다.
양도세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제로 이를 지급했을 때 매수자가 부담한 양도세는 양도가액에 포함된다.
매수자 부담 양도세에 대해서도 양도세가 다시 붙는 셈이다.
매매 시 '다운계약서'를 작성했을 때는 거래 당사자가 향후 1세대 1주택 비과세·감면 등을 받지 못하게 되고 가산세, 과태료도 물게 된다.
상속주택 취득가액은 상속개시일 현재 시가로 계산하고, 주택 취득가액을 확인할 수 없는 경우엔 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용해 취득가액을 계산한다.
주택 취득 시기는 대금청산일, 소유권이전 등기 접수일 중 빠른 날로 본다. 국세청이 발간한 '양도세 월간 질의 톱텐' 책자는 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있다.