"가점 높으면 청약, 우수입지 급매물도 노려볼만"

서울 50만 가구 쏟아진다는데…내 집 마련 전략은

큰 틀만 제시…구체 실행안 없어
내년부터 5년간 50만 가구 공급
최근 5년간 공급량보다 57% 증가
실제 공급까진 최소 수년 걸려

'틈새 투자 전략' 으로 접근해야
주택 청약 가점이 높다면
경쟁률 낮은 분상제 지역 도전
역세권 급매물도 눈여겨볼만

실거주 목적, 시세보다 하락 폭 크면
교통 좋은 서울 외곽도 고려할만

윤석열 정부의 첫 번째 대규모 주택 공급 방안이 베일을 벗으면서 실수요자 셈법이 복잡해지고 있다. 내년부터 5년간 여느 때보다 많은 270만 가구를 공급하기로 했지만 아직 구체적인 입지나 방식이 결정되지 않아서다. 부동산 전문가들은 정부의 주택 공급 정책이 세부적으로 확정되기 전까진 얼어붙은 주택 시장이 살아나기 쉽지 않아 ‘틈새 투자 전략’이 중요해졌다고 입을 모은다. 청약 가점이 높다면 경쟁률이 주춤해진 청약 시장을 노리거나 우수한 입지에 나온 급매물을 노려볼 필요가 있다는 설명이다.

○도심에 ‘물량 공세’…민간 정비사업 ‘출격’

24일 국토교통부에 따르면 내년부터 5년간 서울에 주택 50만 가구가 새로 공급된다. 정부가 지난 16일 발표한 ‘국민 주거 안정 실현 방안’에 따른 것이다. 수요가 집중되는 서울에 최근 5년간(2018~2022년) 공급 물량(32만 가구)보다 56.5% 급증한 사실상 ‘물량 폭탄’을 선보이겠다는 목표다.

정부는 2023년부터 5년간 270만 가구(인허가 기준)를 공급할 계획인데, 서울을 포함한 수도권에만 최근 5년간 공급된 물량보다 29만 가구 늘어난 158만 가구가 책정됐다. 만성적 공급난에 시달리는 서울을 포함한 수도권 주택 공급을 늘리지 않고선 주택 시장의 불안정성을 피할 수 없다는 판단에서다.

특히 민간의 재건축·재개발 등 정비사업을 활성화하는 데 무게 중심을 뒀다. 실제 공급 물량 270만 가구 중 약 68%를 민간에 맡기기로 했다. 내년부터 5년간 신규 정비구역 지정을 확대해 전국에 22만 가구 이상을 공급하기로 한 것만 봐도 알 수 있다. 서울에선 정비사업 기간을 단축하는 ‘신속통합기획’ 방식으로 10만 가구 이상을 확보할 계획이다.

재건축 안전진단 통과의 걸림돌로 꼽힌 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30~40%로 낮추고 지방자치단체가 탄력적으로 평가 항목을 조정할 수 있도록 연말까지 제도를 개선한다는 계획도 내놨다. 재건축을 가로막는 초과이익환수제는 현행 3000만원 이하인 부담금 면제 기준을 상향하고 1주택·고령자나 임대주택 기여 사업장에 감면 혜택을 주는 방안을 다음달까지 확정할 방침이다. 이와 함께 정부는 15만 가구 규모의 공공택지를 새로 발굴해 오는 10월부터 발표하고 시세의 70% 이하로 분양하는 청년원가·역세권 첫 집도 50만 가구를 공급할 계획이다.

다만 이번 대책이 당장 얼어붙은 주택시장에 큰 영향을 미치긴 어려울 전망이다. 구체적인 신규 개발 택지 등이 공개되지 않은 데다 재건축 규제 완화 수준도 단계적으로 발표될 예정이기 때문이다. 올 들어 가파른 금리 인상에 대출 이자 부담이 빠르게 늘면서 매매와 분양 시장 모두 얼어붙은 상황이다. 서울 주요 도심에서조차 몇 달 새 수억원씩 매매 가격이 하락하는 사례가 잇따르고 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “큰 틀만 제시됐을 뿐 구체적인 실행안은 모두 빠져 있어 시장에 직접적인 영향을 미칠 수준은 아니다”라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 “민간 정비 사업의 투명성을 강화하기로 한 건 주택 시장에 호재가 될 수 있지만 입지와 공급 시기 등 구체적인 방안이 아직 드러나지 않아 정책의 추진 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다.

○“관망세 속 청약·급매물 노려볼 만”

전문가들은 정부의 대규모 주택 공급 대책 발표에도 ‘거래절벽’이 이어질 것이라고 보고 있다. 실제 주택이 공급되는 데는 최소 수년의 시간이 필요하다. 그 사이 추가 금리 인상이 계속될 전망이어서 움츠러든 투심이 살아나긴 쉽지 않을 것이란 판단에서다. 전문가들은 일단 올 하반기에서 내년 상반기까진 관망세를 유지할 필요가 있다고 조언했다. 주택 거래가 줄고 집값이 하향 조정되고 있다는 건 그만큼 실수요자 매수세가 줄고 있다는 의미기 때문에 급하게 주택 매입에 나설 필요가 크지 않다는 얘기다. 다만 청약 가점이 높다면 경쟁률이 낮아진 틈을 타 분양가 상한제 적용 지역에 도전하는 게 유리할 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “하반기 청약 제도 개편이 시작되는 등 정부가 주택 공급 대책의 후속 작업에 나서면서 시장 상황이 달라질 수 있기 때문에 무리하게 서둘러 내 집 마련에 나설 요인이 적다”면서도 “오히려 최근 침체된 부동산 시장이 무주택자에겐 급하게 나온 절세 매물 등을 선택할 기회가 될 수 있다”고 말했다.

아울러 전문가들은 정부가 서울의 주택 공급과 도심정비 사업에 힘을 싣고 있는 만큼 재건축·재개발 단지와 역세권에서 부동산 가격 조정이 크지 않을 지역을 선정해 급매물을 찾는 것도 전략이라고 조언한다. 20~30대 젊은 실수요자의 경우 목돈 마련이 쉽지 않기 때문에 시장 상황과 후속적으로 발표될 정부의 주택 공급 지역·방식을 따져보면서 청년 원가 주택, 역세권 첫 집을 염두에 둘 필요가 있다는 조언도 이어졌다.

이창동 밸류맵 리서치센터장은 “미리 관심 지역의 공인중개사무소를 방문해 매매나 전·월세 시세를 잘 파악해 둬야 한다”며 “교통 입지와 생활 인프라 등도 꼼꼼하게 살펴 생애 주기와 미래 가치까지 미리 판단한 뒤 접근해야 한다”고 말했다. 이어 “실거주 목적이고 시세에 비해 하락 폭이 크다면 서울 외곽이나 수도권 교통 흐름이 좋은 지역 매물도 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다.

김은정 기자 kej@hankyung.com