조정대상지역 해제 후 주택 취득하면 '2년 거주요건' 적용 받지 않아

부동산 절세방법 (34)

최근 부동산시장이 전반적으로 하향 안정세를 보이면서 규제지역 해제 논의가 본격화하고 있다. 정부는 지난 6월 대구·대전·경남지역 6개 시·군·구에 대한 투기과열지구 지정을 해제하고, 수성구를 제외한 대구 전역과 경북 경산, 전남 여수 등 11개 시·군·구에 대한 조정대상지역 지정도 해제했다. 또 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 규제지역 추가 해제를 추진해 나갈 예정이라고 밝혔다. 조정대상지역이 해제되면 달라지는 부동산 세금을 알아본다.

첫째, 1가구 1주택 양도세 비과세를 위한 거주요건이 사라진다. 조정대상지역에서 주택을 취득하면 2년 이상 보유 및 거주해야 세금을 면제받을 수 있다. 하지만 조정대상지역이 해제된 이후에 주택을 취득하면 거주 요건 없이 2년 이상 보유하면 비과세된다. 다만 주의할 것은 거주요건은 취득 시점에 조정대상지역인지 여부를 기준으로 적용된다. 조정대상지역 해제 전에 이미 주택을 취득했다면 조정대상지역이 해제돼도 거주요건이 있다. 거주하지 않을 주택이라면 조정대상지역 해제 이후 취득하는 것이 유리하다.

둘째, 일시적 2주택자의 양도세 비과세를 위한 중복 보유기간이 2년에서 3년으로 늘어난다. 일시적 2주택 비과세란 1주택자가 신규로 주택을 취득하고 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세해 주는 규정이다. 현재 일시적 2주택 비과세는 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하면 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 한다. 하지만 신규주택 취득일에 종전 주택과 신규주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역에 소재하면 3년 안에만 종전 주택을 팔면 된다.

셋째, 조정대상지역이 해제된 후 매도하면 다주택자도 중과세율이 적용되지 않는다. 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 양도하면 일반 세율에 20~30%를 더한 중과세율이 적용된다. 현재는 양도세 중과세가 1년간 유예돼 일반세율이 적용되고 있지만, 내년 5월 10일 이후부터는 중과세가 부활할 예정이다. 따라서 다주택자는 조정대상지역이 해제된 후에 양도하는 것이 유리하다.

넷째, 유상 매매 때 취득세율이 달라진다. 현행 취득세는 보유주택 수에 따라 취득세율을 차등 적용한다. 조정대상지역에서는 1주택은 1~3%, 2주택은 8%, 3주택부터는 12%의 취득세를 내야 한다. 반면 비조정대상지역에서는 2주택자까지는 1~3%의 일반세율이 적용된다. 3주택은 8%, 4주택부터 12%의 취득세율이 적용된다. 따라서 1주택자가 추가로 집을 사는 경우 조정대상지역은 8%의 무거운 취득세를 내야 하지만, 비조정대상지역이라면 2채까지는 취득세 중과세가 되지 않는다.

한편 취득세도 일시적 2주택자는 일정 기간 내에 종전 주택을 팔면 신규주택에 대한 취득세를 중과세하지 않는다. 만약 종전 주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 신규주택 취득일로부터 2년 내 종전 주택을 팔아야 한다. 하지만 종전 주택이 비조정대상지역이고 신규주택이 조정대상지역에 있다면 3년 안에만 종전 주택을 팔면 취득세가 중과세되지 않는다.

마지막으로 조정대상지역이 해제되면 주택의 증여 취득세율도 낮아진다. 현재 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 무거운 취득세를 내야 한다. 하지만 조정대상지역이 해제된 후에 주택을 증여받으면 3.5%의 일반세율을 적용받아 취득세가 크게 줄어든다.

이승현 진진회계법인 대표