상속주택 취득세·보유·양도세의 모든 것 [택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트

· 상속인 중 무주택자가 있다면 지분비율을 조정하여 취득세를 2％ 감면 받자.
· 종합부동산세는 2년간(수도권,광역시,특별시 밖 지역 3년) 주택수 제외 적용
· 양도시 기존주택 보유 여부와 상속주택의 소수지분 여부를 함께 고려할 것

사진=게티이미지뱅크

우리나라에서 한 해 동안 상속세 신고를 하는 인원은 약 1만5000명 정도(2021년 기준)이고, 상속재산 가액은 약 66조원 정도입니다. 상속재산의 유형에는 부동산, 동산, 예적금, 주식, 채권 등 여러 유형들이 있지만 상속인들이 가장 궁금해하고 걱정하는 부분이 부동산입니다. 그중에서도 특히 상속주택에 관한 부분을 많이 궁금해하십니다.

상속주택을 법정지분 비율이 아닌 상속인 간 협의 분할을 하는 경우도 있고, 상속받게 된 주택의 보유, 양도시 상속인별로 다양한 경우의 수가 발생하기 때문에 여러 사례가 발생할 수 있습니다.

또 매년 세법은 개정되기 때문에 상속인들이 이에 대해 모두 고려하여 의사결정을 하기에는 어려운 부분이 많습니다.

그래서 이번 주제는 상속주택의 일반적인 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에 대해서 간단하게 요약하여 설명드리도록 하겠습니다.

상속주택의 세금

◆취득세

일반적으로 매매로 인한 주택을 취득할 경우에는 1주택 취득세율은 1.1%~3.5% 가 적용되고, 다주택자의 경우 8.4%~13.4%가 적용됩니다. 그리고 증여를 받을 경우에는 4%의 세율이 적용되며, 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우에는 12.4%~13.4%의 증여 취득세율이 적용됩니다.

이처럼 각각의 취득 원인에 따라 서로 다른 취득세율이 적용되고 있으며, 상속으로 주택을 취득하게 될 경우에는 상대적으로 조금 낮은 2.96%의 취득세율을 적용받게 됩니다.

그리고 지방세법에서는 무주택자에게 혜택을 주기 위해 무주택자가 상속받을 경우, 2%의 취득세 감면을 적용해 주고 있는데 감면을 적용받게 되면 0.96%의 더 낮은 취득세율을 적용받을 수 있습니다.

여기서 취득세를 줄이기 위해선, 상속인 중 1인이 무주택자가 있을 경우 지분비율을 최소 1% 정도라도 조정해 상속주택의 주된 소유자를 무주택 상속인으로 한다면 다른 상속인들도 취득세를 감면받는 혜택을 적용받을 수 있습니다.

덧붙여 상속주택을 보유하면서 다른 주택을 신규로 취득하게 될 경우 상속주택은 상속개시일부터 5년간은 주택 수에 포함하지 않는 혜택을 적용받을 수 있고, 5년 이후부터는 상속주택도 주택 수에 포함되어 신규주택의 취득세율이 적용되기 때문에 이 부분을 같이 고려하여 의사결정하시면 좋습니다.

[취득세 요약]

1. 상속주택의 취득세율은 2.96%이며, 상속인이 무주택자일 경우 2% 감면
2. [예시] 상속인 2인 중 1인이 무주택자일 경우 51%:49%로 지분을 조정하여 2%의 취득세 감면을 적용받을 수 있음

◆종합부동산세

상속주택을 등기했다면 이후부터는 매년 6월 1일을 기준으로 과세하는 종합부동산세를 고려하여야 합니다.

상속받은 주택의 종합부동산세율을 적용시 기존에는 상속인의 소유 지분이 20% 이하이면서, 지분에 대한 공시가격이 3억원 이하일 경우 상속주택을 주택수에서 제외했었습니다. 그러나 올해 2월 개정된 내용(종합부동산세법 시행령 제 4조의 2)에 따르면 지분과 가액의 요건을 삭제하였고, 수도권,광역시,특별시(군,읍,면 지역 제외)에 소재하는 주택을 상속받을 경우 2년간, 그 외 지역의 경우 3년간 주택수에서 제외하는 것으로 개정되었습니다.

상속주택 소수지분 자의 경우 지분과 가액의 요건이 삭제되고, 기한의 정함이 생기게 되면서 오히려 불리한 상황에 놓일 수 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

또한, 위의 내용에서 상속주택이 주택수에서 제외된다는 의미는 세율을 적용함에 있어 제외될 뿐, 1세대 1주택 요건 판단 시에는 주택 수에 포함되기때문에 6억원의 공제만 적용받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

세율 적용시 주택수 제외 요건

◆양도소득세

상속주택에 대한 내용 중 가장 많은 이슈가 발생하는 부분이 양도소득세 부분입니다. 기존 주택이 있는 상태에서 주택을 상속받을 경우와 무주택 상태에서 주택을 상속받고 주택을 처분하는 경우, 그리고 최다지분자일 경우와 소수지분자일 경우 등 각각의 사례들이 다양하게 발생할 수 있습니다.

우선 상속주택을 공동으로 상속받을 경우 공동상속주택의 소유자가 누구인지에 대한 판단 기준을 확인해보면,

1) 상속지분이 가장 큰 상속인
2) 상속개시 당시 당해 주택에 거주하는 자
3) 상속인 중 최연장자

위의 기준으로 공동상속주택의 소유자를 판단하게 됩니다.

공동상속주택의 소유자가 정해지면 다른 상속인은 공동상속주택의 소수지분권자가 되는데, 소수지분의 경우 다른 주택의 중과세 여부 판단시 주택수에서 제외되며, 상속개시일로부터 5년 이내 양도 여부에 관계없이 중과 배제가 적용되는 장점이 있습니다.

각각의 구체적인 경우에 대해 살펴보면,

1. 일반주택 1채 보유 중 상속주택 1채 취득 (상속주택 주소유자 vs 소수지분)

1) 기존 일반주택을 먼저 처분할 경우

① 상속주택 주 소유자(최다지분자) : 1세대 1주택 비과세 가능(비과세 요건 충족시)
단 일반주택이 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택이거나 조합원입주권, 분양권에 의해 사업시행완료 후 취득한 신축주택일 경우 적용 불가능.

② 소수지분자 : 1세대 1주택 비과세 가능(비과세 요건 충족시)
공동상속주택 소수지분의 특례규정은 상속주택 소수지분과 일반주택을 보유하던 중, 일반주택을 먼저 양도할 경우 상속주택 소수지분은 주택 수에서 제외해주는 특례 규정임.

2) 상속 주택을 먼저 처분

① 상속주택 주소유자(최다지분자) : 5년내 처분시 중과세율 적용배제(시행령 167조의 3), 5년 이후 처분시 중과세율 적용
② 소수지분자 : 중과 배제가 적용되며, 일반세율 과세

2. 무주택 상태에서 상속주택을 취득 (상속주택 주소유자 vs 소수지분)

- 상속주택을 처분시

① 상속주택 주소유자(최다지분자) : 1세대 1주택 비과세 가능(비과세 요건 충족시)
- 비과세 판단시 적용하는 보유기간 기산일은 상속개시일부터 기산하며, 동일세대일 경우 피상속인과 상속인의 보유 및 거주기간을 통산함.

② 소수지분자 : 일반세율 적용

참고로 이러한 상속주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 피상속인과 상속인(상속주택 소유자)이 별도 세대원이었어야 하고, 피상속인이 2채 이상의 주택을 갖고 있었을 경우라면 선순위 상속주택 1채만 상속주택 특례가 적용 가능하니 참고하시면 좋습니다.

3. 결론

상속받은 주택의 경우 법정지분비율대로 배분하는 경우와 상속인간 협의를 통한 지분비율의 조정 등 다양한 경우의 수가 발생할 수 있습니다. 또한 상속주택의 지분을 보유하게 되면 청약신청의 어려움, 다주택자 중과세율 적용 등 여러 사정 등으로 지분을 내어주고, 다른 상속인으로부터 현금으로 대가를 받는 경우도 종종 있습니다. 상속받는 주택과 상속인들의 상황은 개별적으로 모두 다르므로, 위의 세금 부분을 고려하시어 상속인간 의사결정에 도움이 되시길 바라겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 강홍구 세무사

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