1기 신도시 재건축, 택지개발 사업과는 다릅니다 [최원철의 미래집]
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한경닷컴 더 머니이스트
갈등을 해소하려면 정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜은 일반적인 택지개발과 다르다는 점을 인정해야 합니다. 통상적인 신도시 마스터플랜은 정부가 택지를 선정하고 매입한 뒤 교통망과 상하수도, 전기 등 기본시설을 배치해 살기 좋은 도시의 밑바탕을 그리는 것입니다. 소비자들은 나중에 본인이 원하는 단지를 분양받게 되지요. 현재 3기 신도시가 이런 형태로 진행되고 있습니다.하지만 1기 신도시는 이미 기존 마스터플랜에 따라 입주가 이뤄진 도시를 새롭게 만드는 작업이 필요합니다. 단지별 용적률이나 각종 교통 여건 등이 달라지면 단지별 역차별도 발생해 어떻게든 반발이 생길 수밖에 없습니다.
용적률로 예시를 들어보겠습니다. 인수위는 역세권 용적률을 500%로 상향하겠다는 구상을 밝힌 적이 있습니다. 이후 정부에서는 1기 신도시에 용적률 300%를 적용하자는 얘기도 나왔죠. 역세권은 500%, 기타 지역은 300%로 정하게 되면 단지별 재건축 시 비례율에 큰 차이가 나게 되고, 이는 엄청난 분담금 액수 차이로 돌아옵니다. 서로 비슷한 단지인데 담장 하나로 역세권과 기타 지역이 갈리고, 억대 분담금 차이까지 발생한다면 역차별 논란이 나오는 게 당연합니다.
1기 신도시만을 위한 마스터플랜이 나오면 1기 신도시와 같은 지자체에 속한 주변 아파트 단지에서도 볼멘소리가 나올 것이란 예상이 가능합니다. 연식이 더 오래된 압구정동, 여의도 등 재건축 단지들에 대한 역차별 논란도 이미 빚어지고 있습니다.
필자는 1기 신도시 지자체를 만날 때마다 마스터플랜의 방향성에 대해 이렇게 제안하고 있습니다. 첫째는 모든 재건축에 차이를 두지 않고 용적률을 평균 300%로 허용하는 것입니다. 동시에 일정 조건을 만족하면 추가적인 용적률 인센티브로 사업성을 높이게 해주는 것입니다. 1급 장수명 아파트(라멘구조)로 건설할 경우 용적률과 층수 규제를 완화해 100년 이상 유지되는 아파트를 건설하도록 유도하거나 공공임대주택을 기부채납하도록 하는 것이죠.
여기서 제공하는 용적률 인센티브는 차이가 눈에 띌 정도가 되어야 합니다. 만약 공공임대주택을 기부채납했다면 채납한 부분의 2배 정도로 용적률을 완화해주는 겁니다. 주민들에게 용적률을 높일 결정권을 준다면 분담금이나 단지별 역차별 문제도 해소할 수 있습니다.다음으로 안전진단은 한시적으로 완화해줘야 합니다. 재건축은 아파트의 벽식구조로 인해 녹슨 아파트 배관을 교체하지 못하고, 화장실 배관이 아랫집 천정에 있어 층간소음이 발생하는 등의 불편 때문에 하는 것입니다. 당연히 안전진단에서 구조안정성 평가도 30% 이내로 제한해야 합니다. 다만 이는 1기 신도시뿐 아니라 모든 재건축, 리모델링 아파트에 똑같이 적용해줘야 합니다.
마지막으로 주민들이 단지별로 합의를 보고 설계하면 통합심의를 거쳐 빠르게 재건축이 될 수 있도록 해줘야 합니다. 다만 1기 신도시는 대부분 고층 아파트이기 때문에 철거 기간이 길면 주변 단지에 소음과 먼지, 낙하물 등의 피해가 발생할 수 있습니다. 그렇기에 철거는 '폭파해체공법'을 적극적으로 도입해 철거 기간을 단축해야 합니다. 이는 빠른 착공과 입주, 1기 신도시 재건축의 조속한 완성으로도 이어집니다.추가로 일본 도쿄의 경우 용적률 2000%를 적용해 도심 내 고밀화를 진행한 결과 주변 신도시가 공동화되는 현상이 발생하고 있습니다. 특히 청년층의 도심 이주로 신도시는 고령화된 단지로 전락했는데, 지금 서울도 고밀화를 추진하는 만큼 이에 대한 대책도 필요하겠습니다.
모쪼록 정부가 1기 신도시 재정비 마스터플랜은 기존 택지지구 마스터플랜과 다르다는 점을 인식하고, 주민들이 안심할 수 있도록 대응해주기를 바랍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
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