원희룡 국토교통부 장관은 1일 "전세사기 피해를 예방하고 부득이하게 발생한 피해는 신속히 구제하며 범죄자는 일벌백계하겠다"고 밝혔다. 원 장관은 이날 정부세종청사에서 한 '전세사기 피해 방지방안' 정부합동 브리핑에서 "최근 서민의 재산과 보금자리를 위협하는 전세사기 피해가 늘어나고 있다"며 이같이 말했다.
그는 "전세사기의 가장 큰 원인은 임차인과 임대인 간의 정보 비대칭 때문"이라며 "임대인에 대한 정보를 가리고 있는 암막 커튼을 확실히 걷어내겠다"고 강조했다.
그는 아울러 "등록, 전산, 민법 등에서 임차인 보호를 위한 시스템을 마련하는 것을 지속적으로 관계 부처와 협의하겠다"고 약속했다. 정부는 이날 전세사기 피해를 막기 위해 전세계약 체결 직후 집주인의 해당 주택 매매나 근저당권 설정 등을 제한하고, 전세계약 전에 임대인이 체납 세금이나 대출금 등 전세보증금보다 우선변제해야 하는 부분이 있는지를 임차인에게 투명하게 공개하도록 하는 내용의 대책을 발표했다.
다음은 원 장관과 김효정 국토부 주택정책관(국장), 정재민 법무부 법무심의관(국장)과의 일문일답.
-- 전세계약서에 '특약'으로 매매와 대출을 막도록 명시하는 것이 법적인 효력이 있나. ▲ (원 장관) 국토부는 전입신고 즉시 임차인에게 대항력이 생기도록 하는 방안을 제안했으나 법무부와 법원, 금융당국 등에서 시스템 개선이 이뤄져야 하는 문제라서 당장은 어렵다는 답을 받았다.
권리 시점을 특정하기 힘든 문제가 있고 이런 방향으로 가다 보면 금융기관이 (부실) 방어를 위해 대출 자체를 축소하는 부작용도 예상됐다.
시스템을 완비하기 전이라도 임차인 보호를 위한 실질적인 대책으로 임대인에게 특약을 통해 의무를 부여하기로 했다. 사후에 문제가 생겼을 때 계약 위반 등으로 손해배상 처리나 형사처벌까지 할 수 있다.
-- 법적 의무는 없어 한계가 있지 않은가.
▲ (원 장관) 정부가 부여한 의무를 어기는 것을 감수하고 지능적으로 전세계약 물건에 추가 담보를 설정해 주택이 제3자에게 넘어갔을 경우 제3자에 대해 효력을 주장할 수 없는 한계가 생긴다.
따라서 등록, 전산, 민법 등에서 임차인 보호를 위한 시스템을 마련하는 것을 지속적으로 관계 부처와 협의하겠다.
-- 임대인 우위의 시장에서 집주인이 체납 세금 등의 서류를 공개할지도 의문인데. ▲ (김 국장) 세금 체납 등의 정보는 임대인이 자발적으로 제공해야 하지만 정부가 의무를 부여하는 것이고, 임대인이 이 의무를 다하지 않는다면 임차인 입장에서는 해당 주택이 정상 물건에서 벗어나 있다는 메시지를 받을 수 있다고 본다.
사적 계약의 영역이라 처벌 규정을 두기 어려운 한계는 있다.
-- 임대인이 정보제공을 안 하면 그만 아닌가.
실효성 논란이 있을 수 있는데. ▲ (정 국장) 정보제공 의무를 이행하지 않을 수도 있다.
하지만, 법적으로는 의의가 있다.
형사법적으로는 전세사기에 있어서 사기의 고의를 입증하기가 까다로운데 정보제공을 해야 하는데 하지 않거나 임대차 계약을 체결하고 당일 금융기관에 가서 계약이 없다고 거짓말을 하고 근저당을 하는 경우 고의를 입증하기가 쉬워져 사기범죄 처벌이 용이해진다.
민사법적으로도 손해배상청구가 가능하며 이때 불법행위가 인정돼야 하는데 이런 조항이나 약정이 없으면 입증이 곤란한 때가 있다.
법적으로 특약 등 약정에 들어가 있으면 법적 요건을 충족하기 쉬운 측면이 있다.
-- 임대인 관련 정보제공은 개인정보보호법과 충돌하지 않나.
▲ (김 국장) 관련 법이 개정돼야 하는 문제다.
올해 가능하면 법 작업을 해서 내년에는 법이 개정되도록 할 예정이다.
오늘 마련된 여러 대책이 시행되려면 국회의 협조가 필요하다.
-- 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증 시 집값 산정을 공시가격의 140%로 낮추는 것은 어떤 기준에서인가.
▲ (원 장관) 시세나 공시가격이 없는 신축 빌라 등에 대해 감정평사가들이 가격 자체를 올리면서 갭(차이) 때문에 깡통전세가 나오고 악용된다.
150%는 높다는 판단이고, 현재 공시가격 현실화율이 70%인 것을 감안할 때 이것을 역으로 환산하면 140% 정도가 적정한 수준이라고 판단한다.
-- 최우선 변제금액 상향은 어느 수준에서 이뤄지나.
▲ (원 장관) 현재는 중위가격의 3분의 1 수준에서 우선변제를 설정하게 돼 있다.
중위가격이 1억5천만원이면 5천만원인 식이다.
지역별로 우선변제 금액이 달리 설정돼 있는데 이것을 너무 올리면 금융기관이 대출을 기피하면서 금융경색이 오는 문제도 있다.
하지만 부동산 가격이 급등하면서 중위가격도 올라 몇백만원 수준의 인상이 가능할 것으로 보인다.
-- 차제에 전세보증보험 가입 가능 주택의 가격을 높이는 방안도 검토하나.
▲ (김 국장) 이 제도는 대위변제까지 고려하기 때문에 고가 주택까지는 아니고 서민을 보호하기 위한 것이다.
범위 확대 여부는 앞으로 살펴보겠다.
(원 장관) 임차인과 임대인이 서로 짜고 HUG에 보험사기를 치는 경우 기금 적자나 장기적으로 기금 고갈 위험이 있다.
악의적으로 보증기금을 갉아먹는 부분에 대해서는 연말까지 전세사기범 단속을 벌인 뒤 추가대책을 마련하겠다.
-- 깡통전세 관련 주의지역 지정까지는 안 했는데 이유는. ▲ (원 장관) 전국은 시군구 단위로, 서울 등은 읍면동 단위로 전세가율을 공개한다. 다만 어떤 지역으로 지정하는 것은 '낙인 효과' 등으로 인해 선의의 피해를 보는 임대인이 있을 수 있어 지양했다.