40억원 꼬마빌딩 증여받고 세금냈는데…더 많이 냈다고? [도정환의 상속대전]
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한경닷컴 더 머니이스트
증여한 재산을 어떻게 평가하느냐에 따라 세금은 크게 달라져
국내 유명 대학교의 경영학과를 졸업한 나잘남씨는 이후 학교 동기회 모임을 나가게 됐습니다. 회계사무실을 운영하고 있는 친구에게 "난 회계사나 세무사 자격증이 없는데도 스스로 증여세를 신고하고 납부했다"고 자랑스레 얘기했습니다. 그런데 회계사 친구로부터 들은 대답은 실제로 납부해야 하는 증여세보다 더 많은 세금을 냈다는 것이었습니다. 대체 뭐가 잘못됐다는 걸까요.
증여재산평가, 시세보다 낮은 기준시가로 평가할 수 있어
나잘남씨가 실제로 납부해야 하는 세금보다 더 많은 세금을 납부한 이유는 증여재산가액을 높게 평가해서 신고했기 때문입니다. 나잘남씨는 시세보다 낮은 기준시가로 증여재산을 평가해서 세금을 더 적게 납부할 수 있었습니다. 시세보다 낮은 기준시가가 증여재산의 평가기준이 될 수 있을까요?상속세및증여세법에서는 매매가액 등을 ‘시가’라고 하는데, 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 전 6개월, 후 3개월) 이내에 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우 확인되는 가액을 말합니다.
상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가(時價)에 따른다.나잘남씨 아버지가 최근에 꼬마빌딩을 취득했다면 그 취득금액이 매매가액이 됩니다. 꼬마빌딩을 취득한지 오래되었거나 토지만 매입해서 건물을 지은 경우에는 최근의 매매가액이 없으므로 감정가액으로 평가하거나 감정가액이 없다면 기준시가(보충적 평가금액)로 평가해야 합니다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액(보충적 평가가액)을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
다만 아파트의 경우 증여나 상속대상이 된 아파트의 최근 매매가격이 없더라도 같은 평수의 다른 아파트의 매매사례가액을 확인할 수 있습니다. 최근의 매매사례가액을 시가로 적용합니다.
감정가 없으면 기준시가가 기준…보충적 평가방법 잘 이용해야
감정가액은 원칙적으로 둘 이상 감정가액의 평균액을 사용해야 하며, 증여일 또는 상속개시일을 기준으로 증여 또는 상속목적으로 평가해야 합니다. 다만 부동산 중 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정기관이 평가한 감정가액도 시가로 인정됩니다. 최근에 담보대출 목적으로 은행을 통해 감정을 받았다 하더라도 담보목적으로 감정한 감정가액은 증여나 상속 목적의 감정평가가액으로 인정되지 않으므로 유의해야 합니다. 그리고 감정가액이 너무 낮은 경우에는 그 감정가액을 시가로 인정하지 않습니다.나잘남씨가 아버지로부터 증여받은 건물에 대한 감정가액이 없는 경우에는 기준시가로 평가해야 합니다. 토지는 개별공시지가로, 건물은 상속세및증여세법에서 별도로 정한 평가방법으로 기준시가를 계산해서 평가해야 합니다. 일반적으로 건물의 보충적 평가금액은 시세의 50~70% 정도 수준에 해당하므로 보충적 평가방법으로 평가해 증여세를 계산할 경우에는 시세에 비해 매우 낮게 계산됩니다.
나잘남씨 아버지의 건물을 시세인 40억원으로 평가하는 경우와 보충적 평가방법으로 산출한 금액(시세의 60% 가정)으로 평가할 경우 증여세를 비교하면 다음과 같습니다.
기준시가로 증여재산을 평가해서 증여세를 계산할 경우 시세로 평가한 것보다 증여세가 매우 낮게 산출됩니다. 이를 방지하기 위해 과세당국은 꼬마빌딩을 기준시가로 평가해 증여세나 상속세를 신고하는 경우 국가의 비용으로 해당 꼬마빌딩을 감정해 증여세나 상속세를 결정할 수 있도록 했습니다. 감정평가비용을 충당하기 위해 별도의 예산을 마련했습니다.
따라서 꼬마빌딩을 증여하거나 상속할 때 기준시가로 평가할지, 아니면 감정가액으로 할 지는 전문가와 상담해 결정해야 합니다. 또 기준시가로 평가한다 하더라도 월세환산가액, 담보가액 등이 기준시가보다 더 큰 경우에는 그 금액을 보충적평가가액으로 판단하므로 주의애야 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 한서회계법인 도정환 세무사, 회계사
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