다가구 1주택 효과…다세대는 가구별로 주택 수 계산

김대경의 절세노트

양도소득세에서 주택은 상시 주거용으로 사용하는 건물을 뜻한다. 다가구주택은 주거용으로 쓰이는 바닥 면적의 합계 660㎡ 이하, 층수 3개 층 이하, 전체 19가구 이하인 주택을 말한다. 다세대주택은 주거용으로 사용하는 층수가 4개 층 이하로 가구별 구분 등기가 이뤄진 주택이다. 통상 빌라라고 불리는 건축물이 대표적인 다세대주택이다.

양도세에서 다가구주택과 다세대주택은 주택 수 기준을 다르게 적용한다. 다가구주택은 가구별로 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다가구주택을 구획된 부분별로 매매하지 않고 하나의 매매 단위로 파는 경우에는 전체를 1주택으로 본다. 따라서 다가구주택 한 채만을 보유하고 있다면 1가구1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 다세대주택은 구분 등기된 가구별로 1주택으로 보기에 세 가구를 보유하고 있다면 3주택이 된다.

다가구주택은 옥상에 주의해야 한다. 만약 3개 층을 주택으로 사용하는 다가구주택의 옥탑방 면적이 건축 면적의 8분의 1을 초과하면 옥탑방도 층수에 포함돼 4개 층이 된다. 이 경우 다세대주택으로 판단해 가구별로 주택 수를 계산한다. 만약 한 건물에 19가구가 살고 있다면 주택 수는 19채가 된다.

한 건물에 상가와 주택이 같이 있는 건물을 겸용주택이라고 한다. 겸용주택 한 채만을 보유한 1가구가 이를 매매하는 경우라면 지난해 말까지는 주택 면적이 상가 면적보다 클 때 겸용주택 전체를 주택으로 간주해 1주택 비과세를 적용했다. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같다면 주택만 비과세를 적용하고 상가는 따로 양도세를 계산하는 방식을 썼다.

올해 1월 1일 이후 분부터는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택 면적에 대해서만 비과세를 적용하고 상가 면적은 양도세를 별도로 계산해서 내야 한다. 매매가격 12억원 이하 겸용주택의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 종전처럼 전체에 대해 비과세를 적용한다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사