부동산 증여는 타이밍…바뀌는 세법규정 잘 숙지해야 절세 가능

부동산 절세방법 (35)

최근 주택 거래량이 급감하면서 집값이 하향세를 보이고 있다.

이러한 하락장은 집을 팔려는 사람에겐 위기이지만, 자녀에게 증여를 고민하는 경우라면 좋은 기회가 될 수 있다. 저가에 거래된 사례를 활용해 증여세를 줄일 수 있고, 조정대상지역이 해제되면 취득세도 줄어들기 때문이다.

아파트나 오피스텔처럼 매매사례를 통해 시세를 파악할 수 있는 부동산은 매매사례 가격을 기준으로 증여세를 계산한다. 가령 시세가 15억원인 아파트를 성인 자녀에게 증여하면 약 4억1000만원의 증여세가 나오지만, 최근 10억원의 거래사례가 있다면 증여세는 절반 정도인 약 2억2000만원으로 줄어든다. 증여세에서 ‘시가’란 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월의 평가기간 중에 발생한 매매가, 감정가, 경공매가, 유사매매사례가를 기준으로 평가한다. 이때 평가기간 이내라도 증여세 신고일 이후에 매매계약이 체결된 경우는 유사매매사례 가액으로 보지 않는다. 저가에 거래된 매매사례를 기준으로 증여세 신고를 하는 경우에는 증여일에 바로 증여세 신고를 하는 것이 유리하다.

반면 시가를 알기 어려운 토지나 상가, 단독주택 등은 공시지가나 주택공시가격 같은 시세보다 낮은 기준시가로 신고할 수 있어 상대적으로 증여세가 적다. 기준시가는 일반적으로 매년 인상되므로 매년 4월말 새로운 기준시가가 공시되기 전에 증여하는 게 유리하다. 다만 국세청은 2020년부터 고액의 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 증여에 대해서는 기준시가가 아닌 자체 감정가액을 기준으로 증여세를 과세하고 있어 주의해야 한다.

조정대상지역이 해제되면 증여 취득세도 줄일 수 있다. 현재 조정대상지역 내에서 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여받으면 12%의 높은 취득세율이 적용된다. 조정대상지역이 해제된 후에 증여받으면 3.5%의 일반세율이 적용된다.

내년부터는 부동산 증여 관련 세금이 더욱 강화될 예정이다. 먼저 증여 취득세를 매기는 대상인 과세표준이 바뀐다. 현재 증여 취득세는 공시가격을 기준으로 부과 중이다. 2023년 이후 증여분부터는 매매가액, 감정가액, 경공매가액 등의 시가인정액을 기준으로 과세한다. 만약 시세 10억원, 공시가격 5억원인 아파트를 올해 증여받으면 일반세율 기준 취득세는 1750만원이지만, 내년에는 3500만원으로 2배로 증가한다.

또 올해 세법개정안에 따르면 부동산 증여시에 적용되는 양도세 이월과세 적용기간도 5년에서 10년으로 늘어난다. 이월과세란 배우자나 직계존비속에게 부동산을 증여받고 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 당초 증여자의 취득가액으로 양도세를 계산하는 규정이다. 가령 1억원에 산 부동산을 6억원에 팔았다면 차익 5억원에 대한 양도세를 내야한다. 하지만 배우자에게 이 부동산을 증여하고 5년 이후에 6억원에 양도하면 양도세가 없다. 부동산의 취득가액이 증여 당시 시가인 6억원으로 계산되기 때문이다.

반면 5년 이내에 양도하면 이월과세 규정이 적용돼 취득가액이 1억원으로 계산돼 절세효과가 사라진다. 취득세 과세표준 변경과 양도세 이월과세 개정규정 모두 2023년1월1일 이후 증여받는 분부터 적용되므로 증여를 통해 취득세와 매도 시 양도세를 절세하려면 올해 안에 증여하는 것이 유리하다.

증여세는 누구에게, 어떻게 증여하느냐에 따라 세금이 크게 달라진다. 바뀌는 세법규정을 숙지하고 미리 계획하고 준비하는 것이 절세의 지름길이다.

이승현 진진회계법인 대표