[부동산건설 法테크] 남의 땅, 20년 이상 점유하면 내 땅 된다고?
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한경닷컴 더 라이피스트
네. 법률전문가가 아닌 일반인들은 흔히 "남의 땅이라도 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다"는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 헌법상 재산권이 보장되는 자본주의 사회에서 남의 재산인 땅을 내가 오래 점유했다고 내땅이 된다고 해 버리면 말이 안되겠지요. 그러면 도시에 살거나 해외에 거주하면서 시골에 농지를 가진 사람들은 땅을 다 빼앗기게 되는 결과가 되겠지요.결국 남의 땅을 내가 100년을 경작하거나 점유해왔다 해도 내 땅이 될 수 없는 것이 원칙이고, 다만 민법상 ‘점유취득시효’라는 특별한 요건을 갖춘 경우에 한해 아주 예외적으로 내 땅이 될 수 있게 됨을 유의해야 합니다.
● 네. 그렇군요. 그렇다면 민법의 점유취득시효제도에 대해 간략히 소개해 주시지요.
네. 민법은 일정기간 계속된 사실관계에 권리취득의 효과를 인정해 법적생활의 안정을 꾀하려는 견지에서 ‘취득시효’란 제도를 인정하고 있습니다.
아무리 오래동안 남의 땅을 점유하거나 경작해 왔어도 소유권 이전등기를 하지 않으면, 민법상 물권변동의 ‘성립요건주의’(187조)에 의해 '소유권을 취득할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 민법은 예외적으로 일정기간 계속된 사실관계에 권리취득의 효과를 인정해 법적생활의 안정을 꾀하려는 견지에서 취득시효란 제도를 인정하고 있는 것입니다.민법은 두 가지 취득시효를 인정하고 있는데, 하나는 ‘점유취득시효’이고 다른 하나는 ‘등기부취득시효’인데, ‘점유취득시효’는 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"라고 하고, ‘등기부취득시효’는 "부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다"고 규정하고 있습니다.(245조 1항).
그런데 실무상 주로 점유취득시효만 문제되므로 여기서는 점유취득시효에 대해서만 알아보기로 하겠습니다.
점유취득시효의 요건을 나누어 보면 다음과 같습니다.① 20년간 점유(사용)할 것
② 소유의 의사가 있을 것(내 땅이라고 믿고 있을 것)
③ 평온하게(폭력을 쓰지 않고) 점유할 것
④ 공연하게(누구나 알 수 있게 드러내놓고) 점유할 것
⑤ 소유권이전등기를 할 것
특히 점유취득시효에서 중요한 것은 ‘소유의 의사’로 점유해야 합니다. 이를 ‘자주점유(自主占有)’라고 합니다. 한자 풀이를 하면 ‘스스로 땅주인이라고 생각하고 점유하는 것’인데, 남의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 의사가 분명해야 한다는 뜻입니다. 한편 소유의 의사가 없는 점유, 즉 남의 땅을 임차하여 점유사용하는 것과 같이 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유는 ‘타주점유(他主占有)’이고 타주점유로는 시효취득을 할 수 없습니다.
그런데 점유자가 자주점유하고 있다는 사실, 즉 내 땅이라고 믿고 있다는 사실은 추정됩니다(민법 197조 1항). 즉, 남의 땅이라도 점유하는 자가 일단 주인으로 추정이 된다는 것이지요.
따라서 상대방 즉 등기명의자인 실소유자가 이에 반대되는 사실, 즉 점유자가 진정한 소유자가 아닌 사실(예: 재산세 등을 실소유자가 낸 사실, 점유자가 실소유자와 임대차계약을 체결하고 차임을 지급한 사실 등)을 입증해야 자주점유 추정을 깨트려 점유자의 시효취득을 저지할 수 있는 것입니다. ● 점유취득시효란 무엇인지 구체적인 사례를 들어 소개해 주시지요.
사례를 하나 들어볼까요. A는 부친이 경작하던 시골의 농지를 상속받아 20년 이상 경작해 왔는데, 어느 날 B라는 사람이 나타나 그 땅의 등기부상 소유자가 자기 조부라는 이유로 그 농지를 돌려달라고 요구했습니다.
그런데 A는 40여년 전에 자신의 부친이 B의 조부로부터 그 농지를 매수했으나, 사정상 이전등기만 하지 않고 경작해 왔다고 들었으며, 다만, 매매계약서도 분실되고 없을 뿐이라고 항변했습니다.
이 경우, 소송까지 간다면 A는 부친 때부터 40년 이상을 경작해 온 농지를 B에게 돌려줘야 할까요.
<점유취득시효의 요건>
결론부터 말하면, A는 민법에 정하고 있는 점유취득시효를 주장하여 경작하던 농지에 대한 소유권을 무상으로 취득할 여지가 있습니다. 즉, 점유취득시효가 인정되면, 남의 땅이 공짜로 내 땅이 된다는 점이 특징입니다.
먼저 A가 점유취득시효로 소유권을 취득하려면, 점유취득시효의 요건을 충족해야 합니다. 즉, ‘소유의 의사’로, ‘20년 이상 평온, 공연하게 점유’해온 사실을 입증해야 합니다. 이때 ‘20년 이상 점유’요건과 관련하여 A가 점유한 기간이 5년밖에 되지 않아도 그 부친이 점유한 기간까지 합산하여 20년 이상이 되면 됩니다. 점유자는 종전 점유자의 점유승계를 주장할 수 있기 때문에 A는 자신의 점유기간뿐만 아니라 그 부친의 점유기간까지 합산하여 20년을 주장할 수 있게 되는 것이지요.
그런데 A와 그 부친이 점유한 기간이 40년이 넘고, 과거에 매매한 매매계약서가 존재하거나 매매대금을 지급한 증거가 있으며, 매매사실에 대한 신빙성 있는 증인이 있다면 소유의 의사로 점유한 것이 인정될 수 있습니다. 재산세를 낸 것도 부수적인 증거가 될 수 있겠지요.
나아가 B와 그 조부가 A와 그 부친에 대해 불법점유를 이유로 고소나 소송을 걸어와 서로 분쟁이 된 사실이 없어야 평온한 점유가 되어 시효취득을 할 수 있게 되는 것입니다.
<소송 및 해결과정>
이처럼 점유취득시효의 요건이 갖추어졌다고 판단되면, A는 일단 B와 협의해보고 협의가 안되면, 소송을 통해 판결을 받아 소유권이전등기를 넘겨받아야겠지요.
A로서는 일단 매매계약이 존재했음을 전제로 ‘매매계약에 기한 소유권이전등기청구’를 ‘주위적으로’ 해보고, 입증이 안될 경우를 대비하여 20년 이상 평온, 공연하게 점유한 것을 근거로 ‘점유시효취득’을 ‘예비적으로’ 주장해 볼 수 있습니다.
그런데 매매계약에 기한 청구는 매매계약서가 없거나 결정적인 증인이 없거나 매매대금을 지급한 증빙이 없다면 인정받기가 매우 어렵게 됩니다. 결국 점유취득시효 주장에 집중할 수밖에 없게 됩니다.
A가 소송을 제기하기에 앞서서 B가 해당 농지를 타인에게 처분하지 못하도록 하는 보전처분인 ‘처분금지가처분신청’을 신속히 해두고 나서, B를 상대로 점유취득시효를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 소송을 제기하여 진행하게 됩니다.
1심 소송은 통상 7~8개월 걸리는데, 소송에서는 특히 ‘과거의 매매사실이 있었는지 여부’나 ‘20년 이상 점유·경작한 사실이 있었는지 여부’에 대한 공방이 치열하게 됩니다. 매매계약서가 존재하거나, 매매사실을 증명할 신빙성 있는 증인이 있거나, 오랜 기간 재산세를 낸 사실 등이 중요한 증거가 됩니다.
한편 이웃의 땅 일부가 내 땅의 담장 안에 들어와 있어 그 땅에 대해 점유취득시효를 주장하는 경우도 많은데, 이 때에는 점유취득시효를 주장하는 자가 매매사실까지 입증할 필요는 없고, ‘매수할 당시 이웃의 땅이 내 담장안에 들어와 있었기 때문에 내 땅으로 알고 점유했다는 점’과 ‘내 담장안에 들어온 이웃 토지가 내 땅 면적의 20% 이내인 점’을 입증하면 승소할 수 있습니다.
1심에서 치열한 공방 끝에 A가 승소해도 B가 항소, 상고를 할 수 있고, 결국 판결이 최종 확정되면, A는 판결문을 가지고 단독으로 이전등기를 할 수 있게 됩니다.
다만, A가 소송에서 패소한다면, 농지상의 경작물, 농막 등을 철거 내지 수거하고 농지를 인도해 줘야 하고, 부당이득반환으로 인도 시까지 과거 10년치의 사용료(임대료 상당)도 지불해야 함을 유의해야 합니다. <한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사
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