[부동산건설 法테크] 점유취득시효 완성 전후에 땅주인 바뀌어도 시효취득 되나

한경닷컴 더 라이피스트

(사진=게티이미지뱅크)

A는 25년 전에 B로부터 토지를 매수한 뒤 밭으로 경작을 해왔습니다.
당장 소유권이전등기를 할 수 없는 사정이 있어 이전등기는 하지 않고 경작을 해왔는데, 최근 D가 나타나 1년 전에 C로부터 밭을 매수하여 소유권 이전등기까지 마쳤으니 밭을 넘겨달라고 했습니다.

상황을 알아보니 B는 A에게 25년 전에 이미 밭을 팔았음에도 불구하고 10년 전에 C에게 이중으로 팔았고, C는 다시 1년 전에 D에게 판 사실을 알게 되었습니다.

A에게는 25년 전에 체결한 매매계약서가 그동안 분실되어 없었고, 매매사실을 제대로 증명해줄 증인도 없다면 매매계약에 기한 소유권이전등기청구가 어렵게 되는데, 결국 점유취득시효를 주장해서 소유권이전등기청구를 할 수밖에 없습니다.

위 사례에서는 ‘점유취득시효 완성 전후에 대상 토지의 소유자가 변동된 경우에 취득시효가 중단되는지 여부’가 쟁점입니다.

먼저 '취득시효기간의 완성 전(점유시작일부터 20년되기 전까지)'에 대상 토지의 등기부상의 소유명의가 변경된 경우에 관해, 판례는 "점유취득시효의 중단사유는 종래의 점유상태의 계속을 파괴하는 것으로 인정될 수 있는 사유라야 할 것인 바, 취득시효기간의 완성 전에 등기부상의 소유명의가 변경됐다 하더라도 이로써 종래의 점유상태의 계속이 파괴됐다고 할 수 없으므로 이는 취득시효의 중단사유가 될 수 없다"(대판 92다52764, 52771)고 보았습니다.
따라서, B에서 C로 소유명의가 변경된 시점을 기준으로 볼 때, 취득시효기간이 아직 15년밖에 경과안된 시점, 즉, 지금부터는 10년 전에 소유명의가 변경된 것이므로, A의 취득시효는 중단되지 않고 계속 진행하게 됩니다.

다음으로, '취득시효기간의 완성 후(점유시작일부터 20년이 지난 후)'에 대상 토지의 등기부상의 소유명의가 변경된 경우에 관해, 판례는 "취득시효기간만료 후에 토지소유자가 변경된 경우 새로이 토지의 소유권을 취득한 사람에 대하여는 시효취득으로 대항할 수 없다(대판 92다9968, 9975 등)라고 보았습니다.
따라서, 위의 사례에서 C에서 D로 소유명의가 변경된 시점을 기준으로 볼 때에는, 취득시효기간이 완성된지 4년이 지났고, 지금부터는 1년 전에 D가 위 밭을 매수했으므로 A는 새로이 소유권을 취득한 D에게는 시효취득으로 대항하지 못하게 되는 것입니다.

다만, C가 시효 취득사실을 알고 있지만 A가 시효취득을 하지 못하게 하려는 고의 또는 과실로 취득시효 대상인 위 밭을 D씨에게 처분했다면 불법행위가 성립됩니다(대판 92다47892).
이때 D가 ‘선의’(C의 불법행위를 알지 못한 경우)였다면, C는 시효취득자인 A에 대한 등기이전의무를 면탈하기 위해 위법행위를 한 것이 돼 A가 입은 손해를 배상할 책임이 있게 되고, 그 배상액은 밭의 시가 상당액이 될 것입니다.

그런데 새로이 취득시효가 완성된 토지의 소유권을 취득한 D도 시효취득 사실을 알면서도 C의 매도행위에 적극적으로 가담했다면, 이는 ‘반사회질서 행위로서 그 소유권이전등기가 무효’로서 말소될 수 있습니다(대판 94다52416).

따라서 이때 A는 D에게는 소유권이전등기의 말소를, C에게는 소유권이전등기를 청구할 수 있게 됩니다.
그런데 실무상 A가 C의 고의나 D의 적극 가담사실을 입증하기가 무척 어려워 D의 취득시효를 막기에 역부족인 경우가 많습니다.

결론적으로 다시 한번 요약하면, 취득시효 완성 전에 대상 토지의 등기부상 소유자가 변경되더라도 시효취득이 되지만, 취득시효 완성 후에 대상토지의 등기부상 소유자가 변동되면 시효취득이 어려워짐을 유의할 필요가 있습니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com