[부동산건설 法테크] 개인 소유 도로, 지자체 시효취득으로 뺏길 수 있다

한경닷컴 더 라이피스트

사진=게티이미지뱅크

개인 소유 토지가 국가나 지자체가 관리하는 도로부지로 들어가 있으면 특별히 사용수익권을 포기하지 않는 한 국가·지자체를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있습니다.

경매투자에서도 블루칩으로 도로부지가 떠오르고 있는데, 당장 쓸모가 없지만, 저렴하게 매입할 수 있고, 장기간 묻어두면, 재개발 등으로 가치가 크게 상승할 수 있으며, 도로를 관리하는 지자체 상대로 부당이득반환청구를 하여 사용료를 챙기거나, 감정가 정도로 보상을 받을 수도 있다는 계산 때문입니다.

그런데 도로부지에 따라서는 토지사용료 청구는 커녕 아예 토지소유권을 점유관리자인 지자체에 빼앗길 수도 있습니다. 특히 경매로 그런 도로부지를 잘못 매수했다가는 사용료를 받기는 커녕 낙찰대금도 한푼 챙기지 못하고 땅을 고스란히 지자체에 빼앗길 수 있음을 유의할 필요가 있습니다.

대구고법은 지자체에게 개인소유의 도로부지에 대한 민법상 점유취득시효를 인정한 판결을 선고한 바 있습니다.(2017. 7. 12. 선고 2016나25516 판결) 도로부지 소유자 입장에서는 땅을 빼앗기는 청천벽력같은 일이지요.

구미에 사는 A가 소유한 대지 317㎡(96평) 중 89㎡(27평)가 1970년 5월12일 도로구역으로 편입되었고, 그해 12월30일에는 대장상 토지가 분할돼 228㎡(69평)는 대지로, 89㎡(27평)는 도로로 지목이 변경됐으며, 분할등기는 1972년 3월18일 이뤄졌습니다.
그 후 구미시는 위 89㎡ 도로를 포함해 1981년 7월9일 도로확장개설공사를 마치고 도로로 점유·사용해 왔습니다.
한편, B는 위 분할된 228㎡ 대지를 1971년 11월19일 A로부터 매수해 소유하고 있으며, 도로관리청인 구미시를 상대로 토지사용료 상당의 부당이득반환청구소송을 제기했습니다.

이에 구미시는 도시계획도로에 편입된 도로부분을 도로개설 당시 다른 편입토지와 마찬가지로 관계 법령에 따른 보상절차를 완료한 후 도로로 사용했고, 토지를 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해 도로개설 완료일인 1981년 7월9일부터 20년이 경과한 2001년 7월9일 시효취득했으므로 부당이득반환을 할 이유가 없다고 항변했습니다.

이에 법원은 우선 구미시가 도로개설시점으로부터 시간이 오래 경과해 문제된 도로부분에 대한 소유권취득서류를 찾지 못해 제출하지 못한 점은 인정했습니다.

그러나 구미시가 점유자로서 자주점유가 추정되는 점, 분할시부터 B가 취득한 대지에는 세금을 부과했으나 도로 부분에는 세금을 부과하지 않은 점, 도로편입 당시 인접 필지도 하나의 필지에서 둘로 분할되면서 도로로 지목변경된 부분이 구미시로 소유권 이전이 된 점, 나머지 도로편입 토지들도 모두 구미시로 소유권 이전된 점, 도로부분 토지가격이 상당한 거액임에도 B가 토지취득 후 40여년간 이의제기나 보상요구를 한 적이 없는 점 등을 들어 구미시의 손을 들어줬습니다.

결론적으로 구미시가 B의 토지를 도로구역에 편입할 당시 소유권 취득을 위한 적법한 절차를 거쳤을 가능성을 배제할 수 없다고 본 것입니다.

이처럼 지자체가 관리하는 도로부지를 경매 등으로 취득하여 사용료청구를 하거나 보상받거나 향후 재개발 시 큰 차익을 기대하는 사람이 있다면, 지자체가 시효취득으로 빼앗아 갈 가능성, 즉 시효취득의 요건을 갖추었는지 여부에 대해 미리 세밀히 검토한 후에 취득하는 것이 지혜로울 것입니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사

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