[부동산건설 法테크] 집합건물 공용부분은 오래 점유해도 시효취득 불가
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한경닷컴 더 라이피스트
즉, 아파트 등 집합건물에는, 구분소유권이 인정되는 전유(專有)부분과 전유부분으로 통하는 복도·계단·기타 구조상 구분소유자들의 공용에 제공되는 공용(共用)부분이 있는데, 전유부분만 구분소유권의 대상이고, 공용부분에는 구분소유권이 인정되지 않습니다.그리고 집합건물의 어느 부분이 공용부분에 속하는지 여부는 구분소유자 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정됩니다.
이에 관해, 대법원은 아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등 ‘공용부분’은 점유 취득시효 대상이 아니라고 보고 있습니다.(2019년 10월17일 선고 2016다32841 본소, 2016다32858 반소 판결)
사례를 보면, 서울 용산구에 아파트를 건설한 C사는 건축과정에서 공사대금 채권변제 명목으로 지하실 일부를 D사에 증여하여 별도로 소유권 보존등기 및 이전등기가 이뤄졌습니다.
그런데 이 공간은 당초 설계상 아파트 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 건축됐고 집합건축물대장에도 공용부분으로 등재돼 있었습니다.그 후 A가 이 공간 중 일부를 D사로부터 매수해 독립된 공간을 조성한 후 사무실 또는 주거로 사용하자, 아파트 입주자들이 A를 상대로 점유부분의 인도와 사용기간 동안의 임료상당의 부당이득을 반환하라고 소송을 냈습니다.
이에 A는 “해당 공간을 매수해 20년 이상 소유의사로 평온·공연하게 점유해 취득시효가 완성됐으므로 입주자들의 인도 및 부당이득반환청구에 응할 수 없다”며 맞섰습니다.
원심법원은 소유권보존등기와 이전등기는 원인무효라고 보면서도 A가 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 것으로 추정되므로 해당 부분에 대해 점유취득시효가 완성됐다라고 판단했습니다.그러나 대법원은 다음과 같이 집합건물의 공용부분은 점유취득시효의 대상이 될 수 없다는 이유로 원심을 파기환송하였습니다.
대법원은 먼저, “공용부분은 설령 건물 신축 직후부터 이를 개조해 구조상·이용상 독립성을 갖춘 공간으로 활용했더라도 이를 구분소유권의 객체가 되는 전유부분으로 삼기로 하는 구분행위가 없는 한, 현재 독립성을 갖추어 사용되고 있다는 사정만으로 당연히 전유부분으로 변경되는 것이 아니다”라고 전제했습니다.
그리고 “지하실 부분은 부동산등기부 또는 건축물대장상 구분소유권을 인정할 만한 표상을 찾을 수 없고, 집합건물법 규정에 따른 전유부분으로의 변경 절차를 거친 사실도 인정되지 않는 등 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다고 볼 자료가 없으므로 현재 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되고 있다 하더라도 여전히 공용부분으로서 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다”며 입주자들의 손을 들어주었습니다.대법원은 그외에도 아파트의 ‘공용부분인 온실(지붕 아래 공간)’을 주거용으로 개조해 사용하다 20년 이상 점유를 이유로 시효취득을 주장하며 소유권이전등기를 청구한 사건에서 ‘시효취득의 대상이 될 수 없다’고 판단한 사례가 있습니다.(2013년 12월12일 선고 2011다78200·2011다78217(병합) 판결)
울산지법은 ‘아파트 지하창고’를 대물변제로 받아 개인용도로 사용하면서 시효취득을 주장한 사례에서, “지하창고는 PIT실(화장실·주방 등의 위생배관과 난방배관·전기배선 등을 설치하기 위한 공간)로 용도가 정해져 있고, 구조 및 이용상 독립성이 없을 뿐만 아니라, 지하창고는 분양대상이 아니고, 분양계약의 면적에도 포함돼 있지 않으며, 구분건물의 표시에 관한 등기도 없으며, 지하창고를 배타적으로 사용하게 되면 아파트 구분소유자 전원이 이용하는 배관 등 설비가 훼손될 수 있고, 적시에 점검 및 수리를 하기도 어렵다.”는 이유로 시효취득의 대상이 아니라고 판결했습니다.(2017가합20476 판결)
<한경닷컴 The Lifeist> 김재권 법무법인 효현 대표변호사
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