새 정부 첫 부동산 대책에서 살펴보는 투자 전략[NH WM마스터즈의 금융톡톡!]

한경닷컴 더 머니이스트

김효선 NH WM마스터즈 전문위원

캐나다 정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 2년간 외국인의 주택 매입을 금지할 예정이다. 사진은 기사와 무관함. /사진=게티이미지뱅크

2021년 7월에 0.05%였던 기준금리가 불과 일년 사이에 2.25%로 빠르게 인상됐습니다. 전국적으로 8.73%라는 경이로운 상승 기록을 세웠던 아파트값은 올해 같은 기간동안 0.36% 하락했습니다. 올해 7월까지 서울 아파트 매매 거래량은 총 1만959건으로 동 기간 2021년 3만4045건, 2020년 6만4300건에 비해 크게 감소했습니다. 특히 7월 거래량은 1028건으로 데이터가 생성된 이후 최저치를 경신했습니다. 전년도와 이렇게 큰 온도차를 보이는 이유는 무엇일까요.

부동산 시장에 영향을 미치는 요인들 중 크게 달라진 것으로 금리와 정책을 꼽을 수 있습니다. 금리는 전년도 말부터 급격하게 인상됐고 당분간은 지속적으로 오를 전망입니다.

지난달 발표된 새 정부 첫 부동산 대책은 전체적인 방향성만 있을 뿐 내용이 구체화되어 실행되기까지는 시간이 더 소요될 것으로 보입니다. 대책의 내용은 전국 270만호라는 만만치 않은 물량 공급계획이 주를 이룹니다. 또 공급의 방식을 공공에서 민간 주도로 전환하겠다는 의지가 표명되어 있습니다. 향후 신규택지의 확정과 민간이 신속하게 공급할 수 있도록 절차나 사업성 향상을 위해 필요한 규제 완화책이 나올 예정입니다.

앞서 발표된 세법 개정안과 이번 대책을 통해, 새 정부 정책의 방향성을 엿보고 부동산 전략을 살펴보려 합니다. 첫째로 수요가 많은 도심지역에 집중하면 좋을 것 같습니다. 이번 공급대책을 보면 270만호 중 158만호가 수도권이고 특히 민간도심복합사업, 역세권첫집 등 수요가 많은 곳에 공급을 하겠다는 의지가 담겨있는 것을 알 수 있습니다.

이번 공급계획에 따라 5년 안에 입주까지 완료되기는 어려울 수 있지만 향후 공급은 이번 계획에 따를 수 밖에는 없습니다. 때문에 장기적인 관점에서 도심 업무시설이 많은 지역에 관심을 갖는 것이 좋습니다.

둘째로 재건축이나 재개발 등 재정비사업이 유망하지만 사업 완료까지는 상당한 시간이 소요될 수 있다는 것을 인지할 필요가 있습니다. 수요가 많은 도심에 민간이 주도하여 주택을 공급하려면 신규택지보다 재정비 쪽으로 무게를 둘 수 밖에 없습니다. 도심에는 빈 땅이 없기 때문입니다. 지난해까지 부동산 정책은 재정비 사업에 대해 안전진단 강화, 분양가상한제나 재건축초과이익환수제도 강화 등 강력한 규제를 두었기 때문에 규제 완화가 선행되어야 합니다.

그러나 이번 발표에는 구체적인 계획이 담겨있지 않은 상태이기 때문에 규제안 확정과 법령 개정까지는 물리적인 시간이 필요합니다. 게다가 최근 공사비나 인건비, 운송비, 금리 인상 등으로 사업성을 확보하기에 어려운 시점인 만큼 거시적인 안목으로 접근할 필요가 있습니다.

셋째로는 수익형 부동산이 유망할 수 있지만 입지에 따른 양극화가 선명해질 것입니다. 주택 가격이 하락 전환을 하면 임차 시장이 활성화되고, 시세차익보다는 수익형 부동산이 인기를 얻게 됩니다. 그러나 최근에 지가가 급등한 것에 비해 임대료는 오르지 않았고 금리는 크게 올라 매매가 대비 임대료를 계산한 임대수익률은 매우 낮은 상태입니다. 따라서 거주와 유동인구, 일자리 등에 따른 현재가치를 객관적으로 평가하고 이번 대책에 담겨있는 GTX 노선과 신규 산업단지 등의 개발호재 지역을 감안하여 판단해야 합니다.

입지가 좋지 않거나 인구가 감소하는 지역에 있는 수익형 부동산은 향후 공실 리스크가 커지거나 임대수익률이 낮아질 가능성이 높으니 꼼꼼하게 분석하고 판단해서 미래 가치가 있는 것은 매입하고 그렇지 않은 것은 빠른 시일 내에 처분하는 것도 고민할 필요가 있습니다.

마지막으로 부동산 전략에 절세는 필수입니다. 다주택자라면 내년 5월9일까지 시행되는 양도세 중과 유예 기간 내에 처분하는 것을 고려해봐야 합니다. 전 정부와 동일하게 새 정부도 다주택을 지양하고 1주택자를 보호하며 무주택자를 지원하는 정책 방향성을 갖고 있습니다. 따라서 실거주 목적이 아닌 주택인데 대출이 많거나 양도소득세와 종합부동산세가 과다한 지역의 주택은 부동산 포트폴리오에서 조정하는 것을 고민해 볼 필요가 있습니다.

또한 최근 공시지가가 급등하면서 증여세 부담도 커지고 있어 증여를 고민하는 경우라면 빠른 진행이 유리합니다. 7월에 발표된 세법개정안을 보면 양도세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 안이 있는데 확정된다면 증여 후 10년 동안은 매각하기 어려워질 수 있습니다.

새 정부는 부동산 거래를 정상화하고 가격을 안정화시키는 것을 목표로 정책을 수립하고 있습니다. 따라서 우리의 부동산 자산도 경제나 정책 변화에 따라 큰 변동성을 갖지 않고 안정화시킬 수 있도록 방향성에 따른 현명한 부동산 전략을 세워야합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김효선 NH WM마스터즈 전문위원

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