[데스크 칼럼] 비비 꼬인 부동산 시장 풀어라

김진수 건설부동산부 차장

“아파트 사려는 사람을 몇 달째 찾아볼 수 없어요. 팔려야 새 아파트에 입주할 텐데….”

“지난해 초 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’로 산 아파트값이 급락해 밤잠을 설쳐요.”

이번 추석 때도 부동산이 주요 화두였다. 일가친척이 고향을 찾는 추석은 부동산 시장의 주요 변곡점이다. 올해도 각자가 처한 상황에서 부동산 시장에 대한 불만이 쏟아졌다.

여야 정치권은 추석 후 민생 정책 경쟁에 나서고 있다. 하지만 부동산과 관련해서는 답답하다는 반응 일색이다. 거래가 안 되니 모든 게 막혀 있어서다. 금리 인상과 대출 규제 등으로 가뜩이나 얼어붙은 수요가 되살아나기 쉽지 않은 상황이다. 해결책은 없을까.

꼬일 대로 꼬인 부동산 시장

부동산 시장이 복잡하게 꼬여 있다. 지난 7월 서울 아파트 거래량은 639건으로 월별 최저량(2월 820건)을 갈아치웠다. 전세 물량은 늘고 월세는 오히려 부족하다. 매매시장의 침체로 분양시장이 직격탄을 맞았다. 올 2분기 대구 수성구의 초기 계약률(분양 후 3개월간)이 0%라는 소리도 들린다. 수도권에서도 손님의 발길이 뚝 끊겼다. 기존 아파트는 물론 오피스텔 시장에도 찬바람이 불고 있다.

이 와중에 공사비는 건자재와 인건비 상승으로 다락같이 오르고 있다. 1년 새 20% 가까이 상승했다는 게 건설사들의 관측이다. 건설사는 공사비 상승으로 분양가격을 올려야 하는데 미분양이 넘쳐나니 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 물가 상승에 따른 기준금리 인상과 은행권 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 규제로 부동산 금융시장도 개점휴업이다. 토지비를 대출하는 브리지론과 공사비까지 충당하는 PF 대출이 막혀 개발 사업이 중단 위기에 처했다. 시장 기능이 작동해 상황이 개선될 가능성은 작아 보인다. 가격 하락이 지속되면 전셋값도 내주지 못하는 깡통전세가 속출하고, 담보대출 등을 진행한 금융권도 타격을 받을 수밖에 없다. 정책당국이 주택 거래 활성화에 나서 가격 급락을 막아야 하는 이유다.

주택거래 활성화해야

업계에서는 취득세 인하가 필요하다는 목소리가 힘을 얻고 있다. 주택 취득세는 1~3%지만 조정대상지역에서 기존 1주택자가 추가로 1채를 사면 8%, 기존 2주택자가 취득하면 12%로 중과된다. 박근혜 정부 초기에도 부동산 거래를 활성화하기 위해 집값 9억원 이하는 75%까지 깎아주는 취득세 감면 정책을 펼쳤었다. 15억원 초과 주택에 대한 대출 금지도 풀어야 할 숙제로 꼽힌다.

전용면적 50㎡ 이하 다세대·연립주택·도시형생활주택·오피스텔 등 소형 주택을 주택 수 산정에서 제외하는 것도 검토해볼 만하다. 이들 주택은 시세 차익보다 월세를 받는 임대 상품이다. 하지만 사는 순간 1주택자가 되니 아무도 관심을 두지 않는 찬밥 신세다. 국민주택규모(전용 84㎡)로 갈아타는 데도 걸림돌이 된다. 주택 수 산정 문제를 개선하지 않으면 소형 주택 공급 생태계가 흔들릴 수 있다는 지적도 나온다. 아파트를 주택임대사업 등록 대상에 다시 포함해야 한다는 주장도 적지 않다.

원희룡 국토교통부 장관은 이번 추석 때 회자된 부동산 민심에 귀 기울여 보면 좋겠다. 부동산 경기 침체는 국가 경제 전반에 엄청난 후폭풍으로 작용할 수 있어서다. ‘거래 절벽’과 가격 급락으로 시장에 혼란이 가중될 경우 주무 부처인 국토부에 비난의 화살이 쏠릴 수밖에 없다. 시장에서 거래가 이뤄지도록 선제적인 대응책이 필요하다.