지주택 조합원입주권, '분양권'으로 봐도 될까 [택슬리의 슬기로운 세금생활]
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한경닷컴 더 머니이스트
윤국녕 세무사
지주택 조합원입주권, 세법상 분양권
취득시기, '사업계획승인일' 기준
지주택은 재건축·재개발조합과 달리 재건축·재개발 구역으로 지정된 지역 외의 지역에서도 토지를 매입해 건물을 공동으로 짓는 사업을 말합니다. 재개발구역에 토지나 건물을 소유하지 않고, 사업 구역 인근에 단기로 거주하더라도 조합원 자격을 취득할 수 있습니다. 사업 절차가 간단하고 분양가가 저렴하다는 장점이 있습니다. 반면 토지를 확보하지 못하면 사업 자체가 추진이 안되는 등 위험성이 크다는 단점도 있습니다. 지주택과 관련해 많은 분들이 궁금해하는 것 중에 하나가 지주택 조합원입주권을 세법에선 어떤 자산으로 보고 있느냐입니다. 대부분은 조합원입주권이라고 생각하고 있습니다만 예상과는 다르게 지주택 조합원입주권은 세법상 조합원입주권이 아닙니다.
소득세법 제88조에서는 조합원입주권을 '도시 및 주거환경정비법' 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위라고 정의하고 있습니다.
결론부터 말하자면 지주택 조합원입주권은 분양권입니다. 과세관청이 올해 서면질의를 통해 지주택의 조합원입주권을 분양권으로 보고 있다고 밝혔기 때문입니다. 그동안은 지주택 조합원입주권이 분양권인지 아니면 그외 부동산을 취득할 수 있는 권리인지를 두고 갑론을박이 있었습니다.
지주택 조합원입주권을 분양권으로 보게되면 권리상태에서 양도할 때 66~77%에 달하는 고율의 세율이 적용되는 것은 물론 보유중인 타주택의 양도소득세 비과세 및 중과세 계산시에 주택수에 포함됩니다.
반면 그외 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보게되면 권리상태에서 양도할 때는 44~55% 또는 기본세율이 적용됩니다. 보유중인 타주택의 양도소득세 비과세 및 중과세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다. 세금을 계산을 위해서는 지주택 조합원입주권 취득시기도 중요합니다. 취득일을 알아야 양도소득세율을 결정하는 등의 절차를 거칠 수 있기 때문입니다.
현재는 지주택 조합원입주권 취득시기를 정확히 언제로 할 것인지에 대해 명확하게 확인할 수 있는 예규는 없습니다. 다만 과세관청에서는 지주택 조합원입주권은 '사업계획승인일 이후에 한해 신규주택을 취득할 수 있는 권리임'이라고 언급한 하는 점에서 보면 사업계획승인일을 분양권의 취득시기로 해석해야 할 것으로 판단됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 윤국녕 세무사
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