대법 "아파트 동별 분리 재건축 가능"…사업계획 승인 시점, 준공 시점, 대지권 범위 달라야

서울 서초구의 방배삼호아파트 12동·13동, 광진구의 워커힐 아파트, 여의도 광장아파트의 공통점이 무엇일까. 정비구역 내 이유는 다르지만 분리 재건축을 추진한다는 게 같다.

아파트를 재건축할 때 원칙은 재건축 사업이 하나의 주택단지로 진행돼야 하고, 아파트 단지 내 일부 동만 재건축한다면 위법 소지가 있다.

그러나 하나의 단지 내 아파트들의 경우 동마다 전용면적과 거래되는 가격이 다르다. 인기 있는 구조에 한강 조망까지 가능하다면 그렇지 않은 가구보다는 높은 금액에 팔릴 수 있다.

지난 7일 대법원의 여의도 광장아파트 사건에 대한 최종 판결로 일정한 요건을 충족한다면 아파트 단지의 분리 재건축도 가능하다. 여의도 광장아파트가 어떻게 분리 재건축이 가능한지 그 세부 내용을 살펴볼 필요가 있다.

여의도 광장아파트는 1·2동과 3~11동의 지번이 서로 나뉘어 있다. 1·2동 소유자들은 통합 재건축을 원하고, 3~11동 소유자들은 분리 재건축을 희망했다. 갈등의 원인은 용적률로 여의도 광장아파트는 3~11동이 1·2동에 비해 용적률이 낮다. 현재의 용적률이 낮을수록 사업성이 좋아 재건축 때 일반분양 물량을 늘릴 수 있다. 재건축 아파트 조합원으로서는 분담금이 달라지는 중요한 문제다.

3~11동 소유자들이 사업시행자를 지정하면서 재건축을 시작하자 1·2동 소유자들이 행정소송에 나섰다.

도시정비법에는 ‘일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우에는 하나의 주택단지’로 보는 규정이 있다. 만일 광장아파트 1·2동과 3~11동이 ‘공동으로 관리’된다면 하나의 주택단지가 된다. 1심과 2심 법원 모두 1·2동과 3~11동은 공동으로 관리되는 경우로 보았다. 서울고등법원은 “여의도 광장아파트는 관리사무실, 경비실, 공용주차장 등의 공용시설을 공동으로 사용했고, 하나의 입주자대표회의를 구성해 주택관리에 대한 사항을 결정했으면, 사회·문화적으로 하나의 주택단지로서 인식되므로 여의도 광장아파트가 공동으로 관리된다”고 판단한 것이다.

그렇다면 통합 재건축을 해야 하는데 어떤 이유로 분리 재건축이 가능한 것일까. 도시정비법에 사업계획승인을 받아 주택을 건설한 일단의 토지를 하나의 주택단지로 보는 규정이 있다. 여기에 대법원이 ‘하나의 주택단지’는 아파트의 사업계획승인 시점, 준공 시점, 대지권의 범위 등을 하나의 사업계획으로 승인받았는지 여부를 기준으로 고려해야 한다고 판시한 바 있다.

그렇다면 여의도 광장아파트는 어땠을까. 1·2동과 3~11동이 용적률과 사업계획 승인 시점, 준공 시점, 대지권의 범위 등이 모두 달랐다. 1·2동과 3~11동을 각각 하나의 주택단지로 볼 수 있는 것이다.

여의도 광장아파트의 경우 앞서 설명한 ‘일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우에는 하나의 주택단지’로 본다는 규정과 ‘사업계획승인을 받아 주택을 건설한 일단의 토지를 하나의 주택단지’로 보는 규정에 모두 해당해 어떤 규정이 우선하는지도 문제였다. 2심법원은 사업 시행 대상 정비구역을 둘 중 어떠한 주택단지로 정할 것인지 여부를 조합원 의사에 따라 자유롭게 선택할 수 있다고 봄이 타당하다고 판결한 것이다.

2심에서 3~11동 소유자들이 승소함에 따라 1·2동 소유자들이 대법원에 상고했지만 결국 상고기각 판결이 선고돼 여의도 광장아파트는 분리 재건축이 가능하게 됐다.

여의도 광장아파트 선례에 비춰 내가 사는 아파트의 경우에도 필요에 따라 동별 분리 재건축이 가능한지, 그렇게 하는 게 이득이 되는지도 따져볼 필요가 있다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사