[김은유의 보상과 재건축] 상가 3기 차임 연체와 계약 해지

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사진=연합뉴스

상가임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 규정하고, 이 규정은 2015. 5. 13. 신설된 것이다. 즉, 본조 신설 전에는 2기 차임 연체로 해지가 가능하였다.

대법원은 “임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 대해서 '임차인이 임대료를 3월 이상 연체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하고 있지만, 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대차 계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.”라고 판시하고 있다(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결).

즉, 앞서 갱신거절은 3기의 차임을 연체한 ‘사실’이 있는 경우이므로, 과거에 차임연체 사실이 존재하면, 현재 연체액 존부에 상관없이 임대인은 갱신을 거절할 수 있지만, 그러나 차임연체로 인한 계약해지는 “3기의 차임액에 ‘달하는’ 때”라서 3기에 달하는 상황이 해소가 되면 유보되었던 해지권도 소멸된다.

대법원은 “갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.”라고 한다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결).

보증금에서 공제할지는 임대인 선택이므로 보증금이 있다는 사정만으로 연체가 아니라고 주장할 수는 없다.

다만, 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일(2020. 9. 29.)부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다(법 제10조의9). [본조신설 2020. 9. 29.] 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(부칙 제2조).

[부동산계약과 중개사고예방노하우] 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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