"하반기에도 부동산 시장 침체 지속 예상"

천안·아산 부동산 경기 전망

고물가·고금리·고환율 '직격탄'
신불당아파트 1억~4억원 하락
조정대상지역 해제 영향 제한적
"물량 조절 등 리스크 관리 시급"

부동산 전문가들은 천안·아산 지역은 하반기에도 침체가 지속될 것으로 전망했다. KTX 천안아산역 주변으로 들어선 아파트 단지. 천안시 제공

올해 상반기 수도권과 지방 모두 부동산 규제 강화로 주택가격이 요동쳤다. 미국 연방준비제도(Fed)는 하반기에도 기준금리를 두 차례 정도 추가 인상을 시사했다.

기준금리 인상은 대출금리에 영향을 준다. 대출받은 자영업자, 다중채무자 등 취약계층의 원리금 상환 부담이 커질 수밖에 없다.

물가를 잡기 위해 금리 인상이 불가피하지만, 금리가 인상되면 경기 침체와 부채 위기를 초래할 수 있다. 고물가, 고금리, 고환율의 ‘3고’ 불황은 주택시장 침체는 물론 서민들을 삶을 더욱 힘들게 만든다.

○천안 신불당 아파트 1년 만에 급락

수도권과 인접한 충남 천안과 아산은 올해 상반기 직격탄을 맞았다. 수도권발 매수 광풍을 타고 달아오른 천안의 경우 집값이 수억 원씩 떨어지는 등 1년 만에 부동산 시장이 얼어붙기 시작했다. 천안을 대표하는 신도심인 신불당 아파트가 대표적이다.

국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템 자료에 따르면 올해 8월 ‘불당 지웰더샵’ 아파트(전용면적 84.7㎡)는 지난해 7월보다 2억원 이상 급락했다. 전용면적 99.17㎡는 지난해 10월 실거래가 12억8000만원(6층)에서 올해 7월 4억원 가까이 추락했다.

8억~9억원을 호가하던 ‘호반 써밋플레이스 2차’와 ‘불당지웰시티 푸르지오 1단지’도 1억원 이상 빠졌다. 전용면적 99.17㎡는 지난해 10월 12억8000만원으로 최고치를 경신했지만, 올해 7월 8억6000만원(5층)으로 4억원 급락했다.

천안이 조정대상지역에서 해제됐지만, 공급과잉과 ‘3고’ 현상, 대출 규제로 부동산 시장이 냉각기로 접어들었다는 분석이 나온다. 전장헌 단국대 특수법무학과 교수는 “그동안 경험해 보지 못한 현상이 부동산 시장에서 나타나고 있고 이런 현상은 진행 중”이라며 “대외 변수와 ‘3고’ 등을 해결할 정부의 확실한 대책이 나오지 않고 있다”고 말했다.

○“물량 쏟아지면 역전세난 우려”

천안·아산 부동산 시장은 거래 위축으로 실거래가 지수가 크게 하락하고 있다. 천안 신불당, 쌍용동, 청수동, 성성동을 비롯해 아산 음봉, 탕정, 배방 등 대부분 지역이 영향을 받았다. 천안이 최근 조정대상지역에서 해제됐지만, 정부의 DSR(총부채상환비율) 규제가 완화되지 않는 한 제한적 일 수밖에 없다는 게 전문가들의 시각이다.

천안의 올해 주택 매매 건수는 전년 대비 37.61% 감소했다. 조정대상지역 지정으로 양도세, 취득세 중과세, 주택담보대출 축소 등 부동산 규제로 실수요자의 주택매수가 줄어서다.

2016년과 같은 역전세난이 재연될 수 있다는 우려도 나온다. 매매와 전세시장은 신규 입주 물량의 영향을 많이 받는데 지난해 하반기부터 분양물량이 쏟아지고 있어서다. 천안은 내년까지 부성지구와 청수지구를 중심으로 약 1만 가구에 달하는 신규 아파트가 공급된다. 아산도 5000~1만 가구가 공급될 예정이다. 이는 전셋값 하락의 원인으로 작용해 임대인이 임차인을 구하기 어렵거나 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황도 배제할 수 없다.

이영행 한국부동산경매학회 회장은 “올해 하반기 천안·아산의 부동산 시장은 침체가 지속될 것으로 보인다”며 “지자체와 건설사들은 주택시장 모니터링을 강화하고 신규 주택 공급물량을 조절하는 등 리스크 관리에 나서야 한다”고 강조했다.

천안·아산=강태우 기자 ktw@hankyung.com