금리 상승기에는 리츠보다 '이것' 투자하라[조재영의 투자 스토리]
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한경닷컴 더 머니이스트
인프라펀드, 리츠와 함께 대표적 중위험 중수익 금융상품
리츠 대비 낮은 부채비율 유지해 금리 인상돼도 부담 적어
투자자의 자금을 모아 오피스, 상가, 물류센터, 데이터센터 등 다양한 상업용 건물에 투자하는 리츠(REITs)는 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 장점으로 큰 인기를 끌고 있습니다. 특히 주식시장에 상장되어 있는 리츠는 한국거래소(KRX)에서 언제든지 매매가 가능하기 때문에 유동성도 충분히 확보할 수 있습니다. 리츠는 배당가능 이익의 90%를 배당해야 하기 때문에 배당수익률도 상당히 높은 편입니다. 리츠 주가는 폭등하는 일은 거의 없지만, 그렇다고 폭락할 일도 거의 없어 상당히 안정적이고 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 중위험 중수익 금융상품으로 자리를 잡아왔습니다. 그런데, 2022년 금리상승기에 리츠 주가가 예상보다 큰 조정을 받고 있습니다. 그 이유는 다름아닌 ‘부채’ 때문입니다. 우리가 주택을 구입할 때 100% 내 돈만으로 매입하지는 않고, 상당부분을 은행에서 대출을 받아 매입하는 것과 마찬가지입니다. 내 돈 5억원과 대출 5억원으로 10억원의 집을 매입했고 집값이 10% 상승해 1억원의 차익이 발생했다면, 내 5억원의 투자금 대비 수익률은 20%가 될 수 있기 때문입니다. 우리는 이를 ‘레버리지 효과’라고 부릅니다. 실제 투자금액 대비 높은 효율성을 보일 수 있기 때문에 부동산 투자에 널리 쓰이는 기법이므로, 리츠도 레버리지를 활용합니다.
‘부동산투자 회사법’에 근거해 만들어진 리츠는 자기자본의 10배까지 레버리지가 가능합니다. 물론 실제로 자기자본의 10배까지 부채를 쓰는 리츠는 거의 없습니다. 한국 주식시장에 상장되어 있는 리츠들은 보통 100~400% 정도의 부채비율을 보이고 있습니다. 2022년과 같은 금리 인상기에는 부채만큼 이자부담이 늘어나기 때문에 리츠의 수익률에 악영향을 끼칠 수 밖에 없고 주가도 하락합니다.
물론 부채비율이 낮다는 것이 언제나 유리하게만 적용되는 것은 아닙니다. 부채비율이 높다는 것은 자본금 대비 많은 자금을 투자할 수 있어 훨씬 효율적인 투자가 가능하게 해줍니다. 하지만, 2022년과 같은 금리인상기에는 이자부담의 급증으로 수익성이 악화되어 높은 부채비율이 발목을 잡을 수 있습니다. 금리 인상기에는 리츠보다는 인프라펀드가 더 믿음직해 보입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조재영 웰스에듀 부사장
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