임차인이 계약갱신 요구권을 한 번 사용했을 땐 더 이상 갱신요구 안돼

곽종규의 자산관리 법률

계약 종료되기 두달 전까진
계약 종료 여부를 결정해야
묵시적 갱신 인정땐 자동 연장

주택임대차는 거주와 관련된 내용이기 때문에 다른 계약보다 계약 종료에 더 민감할 수 있다. 계약이 끝날 때쯤에는 임대인이든 임차인이든 계약을 연장을 할 것인지 종료할 것인지가 중요한 고려 사항이 된다.

임차인이 계약갱신 요구권을 1회 사용한 경우는 어떨까. 예를 들어 작년 또는 재작년 주택임대차 종료 시 갱신 요구를 했던 임차인은 더 이상 갱신 요구를 할 수 없다. 이 경우 임대차 계약의 종료 여부는 묵시적 갱신이 인정되는지에 따라 달라진다. 묵시적 갱신은 계약이 종료되기 전에 정해진 법적 조치를 하지 않으면 자동으로 2년 연장이 되는 것이다.

현행법에 따르면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 갱신 거절 통지 혹은 계약조건을 변경하지 않으면 동일 조건으로 계약이 갱신된다. 따라서 계약이 종료되기 두 달 전까지는 계약을 종료시킬지 말지 결정해야 한다.

이때 임대인이 계약갱신 거절을 하게 되면 임차인은 더 이상 대항할 수 없기 때문에 계약은 종료된다. 참고로 묵시적 갱신거절 통지를 계약기간이 끝나기 2개월 전에 해야 하는 사람들은 2020년 12월 10일 이후 최초로 계약을 체결하거나 임대차계약을 갱신한 당사자이고, 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결했고 그 이후 갱신된 적이 없는 임대차 계약의 당사자들은 임대차계약이 끝나기 1개월 전까지 묵시적 갱신거절 통지를 할 수 있다.

신규 계약의 체결 또는 계약 갱신으로 2020년 11월에 계약이 시작돼 2022년 11월에 종료되는 경우 묵시적 갱신거절을 하려면 임대인은 계약이 끝나기 1개월 전부터 6개월 전까지, 임차인은 계약이 끝나기 1개월 전까지 상대방에게 묵시적 갱신거절 통지를 해야 계약이 종료된다.

신규 계약을 체결하거나 계약갱신요구권 행사 또는 묵시적 갱신으로 2021년 1월부터 계약이 시작돼 2023년 1월 계약이 종료되는 경우 묵시적 갱신거절을 하려면 임대인은 2023년 1월 계약이 끝나기 2개월 전부터 6개월 전까지, 임차인은 계약이 끝나기 2개월 전까지 상대방에게 묵시적 갱신거절 통지를 해야 한다.

임차인이 계약갱신 요구권을 사용하지 않은 경우는 어떨까. 신규로 계약을 체결했거나 장기간 계약을 묵시적으로 갱신해 오는 임차인인 경우 계약 연장을 원한다면 계약이 종료되기 전에 일정기간 내 계약갱신 요구를 할 수 있다. 예를 들어 임대인과 임차인이 2021년 1월 2년 임대차 계약을 체결했다면 2023년 1월이 계약 종료일이 되는데, 임차인은 계약 연장을 원하면 2023년 1월 계약이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 한다. 이때 임대인이 계약 종료를 원하면 실거주 목적 등 법에 정한 사유를 들어 거절 통지를 할 수 있다. 묵시적 갱신거절 통지 기간과 마찬가지로 계약이 끝나기 2개월 전까지 갱신 요구를 해야 하는지 1개월 전까지 갱신 요구를 해야 하는지는 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 임대차인지에 따라 달라진다.

KB금융 WM스타자문단 변호사