"쇼핑 덜 하고 배달음식 줄여야"…'영끌 2030'에 뼈아픈 충고 [이송렬의 우주인]
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김은진 레오대출연구소 대표
"'변동금리' 주담대·신용대출 이자 부담 가장 커"
"가용할 수 있는 현금 모조리 끌어모아 원금상환"
"전세 계약 연장 때 금리 확인해 낮출 필요 있어"
김은진 레오대출연구소 대표(사진)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 '2030 영끌족(영혼까지 끌어모아 대출을 받았다는 의미의 신조어)들이 이자 부담을 줄일 수 있는 방법에는 무엇이 있느냐'는 질문에 "이자를 줄이는 방법에는 '왕도(王道)'가 없다"며 이렇게 답했다.부동산 시장과 떼려야 뗄 수 없는 대출. 최근 수년간 집값이 가파르게 치솟았고 특히 지난해 '내 집 마련'을 위해 막차를 탔던 실수요자들은 가격이 급등한 집을 사기 위해 주택담보대출, 신용대출 등 가능한 범위 내에 있는 모든 대출을 통해 집을 샀다.
문제는 최근 금리가 빠르게 치솟고 있다는 점이다. 미국은 빠르게 오르고 있는 물가를 잡기 위해 경기 침체 우려에도 불구하고 금리를 인상하고 있다. 우리나라도 한미 금리 역전에 따른 투자금 이탈을 막기 위해 미국을 따라 덩달아 금리를 올리고 있다.
김 대표는 "요즘 아무리 고금리 적금이나 예금이 많지만, 대출금리보다 높은 상품을 찾기는 쉽지 않다"며 "예금, 투자금 등 당장 손해를 보지 않고 현금화 시킬 수 있는 자금을 최대한 끌어모아 금리가 높은 상품의 대출 원금부터 상환하는 것이 훨씬 낫다"고 조언했다.
"대출 다이어트 필요…청약통장 담보로 고금리 대출 상환도 방법"
대출받은 상품에 따라 이자 부담도 천차만별이다. 현재 이자 부담이 큰 부류는 2020~2021년 '내 집 마련'을 위해 주택담보대출(주담대)과 신용대출을 동시에 끌어다 쓴 경우다.김 대표는 "정말 이자 부담이 큰 경우는 순수하게 '변동형 주담대'를 선택해 대출받은 수요자들일 것"이라며 "지난해 최저 금리가 연 2.5%대였는데 현재는 연 5.3~5.4%로 벌써 두 배가 오른 셈이다. 신용대출 역시 이와 비슷한 수준으로 금리가 오른 상황"이라고 짚었다.
이어 "이들은 '대출 다이어트'가 필요하다"며 "일단 보유하고 있는 계좌 중에 잠자고 있는 돈이 있는지 찾아야 한다. 예금, 주식 예수금, 특히 '킹달러'인 요즘 달러 예금 등을 가지고 있다면 손해를 보지 않는 선에서 해지하고 대출 원금을 상환해야 한다"고 했다.
그러면서 "또 하나 '꿀팁'이 있다면 주택청약통장을 활용하는 것"이라며 "자의든 타의든 주택청약통장은 대부분 보유하고 있는데, 적지 않은 돈이 묶여있는데도 해지하기 어려우니 방치하는 경우가 많다"고 설명했다. 그러면서 "주택청약통장을 담보로 대출받은 후 더 높은 금리의 대출을 상환하는 것도 방법이 될 수 있다"며 "은행의 수용 여부를 떠나 금리 인하 요구권도 적극적으로 사용하는 것도 이자 부담을 줄이는 방법"이라고 조언했다.
변동금리를 선택하지 않은 실수요자들은 대부분 5년 고정금리 이후 변동금리로 전환되는 '혼합형' 주담대를 받았을 가능성이 높다. 김 대표는 "'혼합형' 주담대를 받았다면 5년까지는 고정금리이기 때문에 일단은 버티는 것이 낫다"며 "조금이라도 낮은 금리의 상품이 있다면 '갈아타기'(대환)도 가능하지만, 대환할 때도 중도상환수수료 등이 발생하기 때문에 득실을 따져볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
"전세 대출 금리도 '高高'…계약 연장할 때 은행 다시 둘러봐라"
최근 임대차시장에서는 전세 계약을 연장하는 사례가 꽤 많다. 임대차 3법이 도입되면서 세입자 입장에서는 '전세 계약갱신청구권'을 행사할 수 있어서다. 이 제도는 처음 2년 임대차 계약을 맺은 이후 세입자가 이 권리를 행사하겠다고 의사표시를 하면 2년 더 기존 집에서 지낼 수 있다. 이때 집주인은 기존 전셋값의 5% 이내로 가격을 올릴 수 있다.게다가 상생임대인제도 역시 임대차 시장에서 재계약을 늘리는 요인으로 지목된다. 상생임대인제도는 직전 계약보다 전셋값을 5% 이내로 올린 집주인은 2년의 실거주 요건을 채우지 않아도 양도세 비과세 혜택을 준다. 집주인은 굳이 들어가 살지 않아도 세제 혜택을 받고 세입자도 이사를 하지 않아도 돼 거주 안정성이 높아졌다.그러면서도 "2년이 지나 재계약을 맺을 시기가 오면 얘기는 달라진다"며 "대부분의 세입자가 다른 은행을 찾고 다시 대출 상담을 받는 과정이 손이 많이 가기 때문에 기존 은행에서 연장하는 경우가 많은데, 재계약 시기가 되기 전 미리 은행 등을 알아보고 전세 대출금리를 비교해 0.1%포인트라도 금리를 낮추는 것이 이자 부담을 더는 것"이라고 강조했다.
"대출, 얼마 남지 않은 계층 간 사다리…'착한 대출' 활용해야"
여전히 대출에 대한 인식은 좋지 않은 편이다. 대출받는 것 자체를 무서워하거나 심지어는 '대출을 받으면 집이 망한다'고 생각하는 경우도 있다.김 대표는 "사실 우리한테 남아있는 계층 간 사다리는 별로 남아있지 않다. 그나마 유일하게 남아있는 게 대출이라고 생각한다"며 "분명하게 말할 수 있는 것은 대출이 삶의 '목적'이 아닌 그저 '수단'으로 사용돼야 한다는 것"이라고 말했다.
이어 "'이렇게 금리가 높은데 대출받아도 되느냐'는 질문을 많이 받는데 높은 금리로 대출받아 더 나은 확실한 수익을 창출할 수 있다면 대출을 받는 게 맞다"며 "그렇지 않다고 생각하면 대출받지 않고 시장을 관망하면서 진입 시기를 지켜보면 된다"고 설명했다.
그러면서 "대출받아 자신이 살 집을 한 채 마련하겠다는 것과 대출을 받아 명품백을 사고 고가 자동차를 사는 데 쓰는 것은 천지 차이"라며 "'착한 대출'이 있고 '나쁜 대출'이 있다. 대출도 잘만 사용하면 '빚'이 아니라 '빛'이 될 수 있다"고 강조했다.
마지막으로 김 대표는 "2030 영끌족들이 최근 속이 타는 이유는 이자 부담이 늘어났다기보다는 주택이 매수했던 가격보다 더 내려갔기 때문이라고 생각한다"며 "부동산 경기는 결국 사이클(순환주기)이 있다. 오르고 내리는 것에 너무 좌절하지 말고 현재 내가 할 수 있는 것을 하는 것이 가장 좋을 것 같다"고 조언했다.김은진 레오대출연구소 대표는 이화여자대학교를 졸업한 이후 대한항공에서 직장생활을 했다. 이후 부동산 경매 투자로 처음 부동산 시장에 발을 들였고 대출상담사 등을 거쳐 부동산 대출 전문가로 활동 중이다. 최근엔 대출 노하우를 담은 '대출의 마법'이라는 책을 냈다.
우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com