롯데 vs 대우, 한남2구역 수주전…금전지원 공약, 문제없나

'도시 및 주거환경정비법 개정안' 시행 앞두고 파격 금융조건
일부 조건은 위법 소지 논란
내달 5일 시공사 선정 예정

한남2구역 전경 사진=한경DB

글로벌 금리인상 여파와 주택경기 침체 영향이 본격화되고 있다. 부동산 시장은 물론 건설업계 에서도 위기론이 고개를 들고 있다. 이러한 가운데, 한편에서는 대형 사업장을 두고 건설사들의 수주전이 한창이다. 당장은 어렵겠지만 든든한 수주라도 받아둬야 향후 사업을 꾸리기에 용이하다고 봐서다.

서울 용산구 한남2구역 재개발 사업장이 대표적이다. 수주전에 뛰어든 롯데건설과 대우건설은 고급화·이주비 공약 등을 내세우고 있다. 수주전이 지나치게 격화되면서 이미 조합은 규정 위반 등을 이유로 주의조치를 한 것으로 알려졌다. '현금 뿌리기', '매표'나 다름없는 위법성 소지가 있는 공약까지 나오고 있다. 관련업계 전문가들은 정비사업에서 그동안 위법 논란을 빚었던 금전지원 공약은 제대로 이행된 적이 없다고 입을 모은다.

롯데·대우건설은 '경고' 보다는 '수주성공'에 방점을 두고 있다. 서울 대표적인 지역인 용산인데다 회사의 브랜드 이미지를 끌어올릴 수 있는 절호의 기회이기 때문이다. 더군다나 한남2구역에는 수주 1군으로 꼽히는 현대건설, GS건설, 삼성물산이 빠졌다. 그렇다보니 롯데·대우건설 중 누가 수주를 하느냐에 따라 수주 1군으로 올라설 수 있다는 기대감까지 덧붙여진 상태다.

두 건설사의 수주경쟁이 더욱 눈길을 끄는 이유는 시공사가 시장금리 이하로 조합에 과도한 혜택을 주는 행위를 금하는 '도시 및 주거환경정비법 개정안' 시행을 앞둔 사실상 마지막 수주전이어서다. 개정안은 오는 12월 11일부터 시행된다. 건설사들이 시공사로 선정되기 위해 각종 이익을 제공해도 제재할 규정이 마땅히 없었지만, 앞으로는 건설사들이 금융비용을 떠앉겠다는 공약 자체를 내세울 수 없게 된다.

그렇다보니 다소 무리로 보이는 공약까지 나오고 있다. 롯데건설이 내놓은 '노후주택 유지보수비' 제안도 이 중 하나다. 롯데건설은 현재 노후주택 유지보수비 명목으로 조합원당 7000만원을 지급하겠다고 밝힌 상태다. 조합원 부담금 납부 시점도 입주 4년 후에 지급하도록 했고, 입주 시까지 금융비용은 롯데건설이 부담한다고 설명했다.

이를 두고 업계에서는 법적 시비에 휘말릴 수 있다고 지적한다. '노후주택 유지보수비'가 이름만 바뀌었을 뿐 그동안 정비사업지에서 위법 논란의 선례를 남긴 ‘이사비’와 ‘사업촉진비', ‘민원처리비', '사업활성화비' 등과 다름없다고 봐서다. 롯데건설은 "관련 판례 등 법적 검토를 모두 마친 상태로 문제없다"는 입장이다.

현행 도시및주거환경정비법 132조는 누구든지 계약 체결과 관련해 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상의 이익을 제공하거나 제공 의사를 표시할 수 없다고 규정하고 있다. 국토교통부가 고시한 행정규칙인 '정비사업 계약업무 처리기준' 제30조 제1항에서도 건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금, 그밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 금지하고 있다. 다시말해 롯데의 제안이 '시공과 관계없는 재산상의 이익 제공'이라는 해석이 나오는 이유다.

롯데건설이 이 밖에 내세운 공사비 지급조건으로는 '분양수익금 내 기성불'이 있다. 조합이 분양을 진행하고 수입이 생겨야 공사비를 받아 갈 수 있는 조건이다. 공사비 지급 순서도 사업비부터 상환이 완료된 이후 공사비를 늦게 받는 '사업비→공사비'를 제시했다.

이에 대응하는 대우건설의 조건은 △사업비 전체 책임 조달 △조합원 이주비 LTV 150% △최저 이주비 가구당 10억 △이주비 상환 1년 유예 등이다. 담보대출 한도인 LTV 40%에 추가로 110%를 대우건설의 연대보증으로 대출해준다. 지분 평가액이 낮아 대출이 10억원에 못 미치는 조합원에게도 10억원을 대출해줄 방침이다. 대우건설은 또 △입주 2년 후 분담금 납부 △일반분양 시점에 따른 환급금 조기 지급 등의 조건도 내걸었다. 다만 공사비 지급방법이 조합 명의로 대출을 해서 공사비를 받아가는 ‘기성불’ 방식이라는 점은 부담이다.

앞서 금융지원을 내세웠다가 도정법 위반 처분을 받은 사례가 있다. 2017년 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 수주전에서는 현대건설이 조합원당 7000만원의 이사비 지급을 제안했다가 국토교통부로부터 시정지시를 받았다. 과천주공5단지 재건축 정비사업수주전에서는 GS건설이 ‘노후주택 유지 보수비’를 매년 1000만원씩 지급하겠다고 공약했다가 논란이 됐다.

반대의 사례도 있다. 포스코건설은 2020년 10월 부산 대연8구역 재개발 수주전에서 "수주전에서 시공사로 뽑힐 경우 일주일 내로 주택 유지보수와 세입자, 상가 영업권, 토지분쟁 해결 및 기타 민원처리 등에 활용할 수 있도록 조합원 1인당 3000만원의 '민원처리비'를 대여 형식으로 지급하겠다"고 공약했다. 1심에서는 해당 제안을 '시공과 관련 없는 부정 제안'이라고 판단했지만, 부산고등법원은 지난 8월 1심 판결을 뒤집고 '민원처리비 3000만원 지급' 조건이 적법 제안이었다고 판결했다. 포스코건설은 대연8구역 시공사 자격을 되찾았지만, 이 과정에만 1년 6개월을 소요하게 됐다.

한편 한남2구역 재개발 사업은 용산구 보광동 일대 11만 5005㎡에 아파트 1299가구 등을 짓는 사업이다. 사업비가 7900억원에 이른다. 한남2구역 조합은 다음 달 5일 조합원 총회를 열고 시공사를 확정할 예정이다. 롯데건설은 ‘르엘 팔라티노’, 대우건설은 ‘한남 써밋’ 등 ‘하이엔드’(최고급) 브랜드를 제안했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com