일시적 2주택자 비과세 요건, 취득 시기·지역 등에 따라 달라져 주의해야

부동산 절세방법 (38)

세법이 자주 바뀌다 보니 양도소득세 비과세 요건을 잘못 알고 억울하게 세금을 내는 경우가 많다. 1가구가 이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에 새집을 사고 일정 기간 내에 종전 주택을 팔면 양도소득세 비과세가 가능하다. 이를 ‘일시적 2주택 비과세’라고 한다. 그런데 주택의 취득 시기와 취득지역, 분양권 취득 여부 등에 따라 비과세 요건이 달라지므로 주의해야 한다.

일시적 2주택 비과세의 기본 요건은 다음과 같다. 첫째, 종전 주택 취득일부터 1년 이상 경과한 뒤 신규 주택을 취득해야 한다. 둘째, 종전 주택은 2년 이상 보유 및 거주(거주 요건은 취득 시 조정대상지역에 소재한 주택에 한함)해야 한다. 셋째, 신규 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.

하지만 2018년 ‘9·13 부동산대책’으로 조정대상지역 내에서는 처분 기간이 단축됐다. 만약 신규 주택 취득일에 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 3년이 아니라 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 비과세된다. 신규 주택 계약일이 법 개정 전인 2018년 9월 13일 이전이거나, 신규 주택 계약 당시 종전 주택과 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역에 있었다면 3년의 처분 기간이 적용된다.

예를 들어 신규 주택 계약일에 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역이었더라도 신규 주택 잔금일에 둘 중 어느 하나라도 조정대상지역에서 해제됐다면 종전 주택 처분 기간은 3년이 적용된다. 신규 주택 취득일은 계약일이 아니라 잔금일이기 때문에 잔금일을 기준으로 조정대상지역 여부를 판단한다.

신규 주택 계약일에 종전 주택과 신규 주택 중 어느 하나라도 비조정대상지역이었다면 잔금일 전에 조정대상지역으로 신규 지정되더라도 종전 주택 처분 기간은 3년이 적용된다.

분양권은 취득 시기에 따라 일시적 2주택 비과세 규정이 다르게 적용되므로 주의해야 한다. 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 양도소득세 비과세 및 중과세 판단 시 주택 수에 포함되도록 세법이 개정됐다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 분양권 상태에서는 종전처럼 주택 수에 포함되지 않고, 분양권 잔금 시점에 신규 주택을 취득하는 것으로 본다.

만약 1주택자가 2020년 이전에 분양권을 취득했다면 분양권 잔금일을 기준으로 일시적 2주택 처분 기간 및 비과세 요건을 판단하면 된다.

1주택자가 2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득했다면 일시적 2주택 비과세 규정은 적용되지 않고, 소득세법 시행령 156조의 3에 따라 다음과 같이 두 가지 분양권 비과세 특례 규정이 적용된다. 첫째, 종전의 주택을 취득하고 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세된다. 물론 종전 주택은 1가구1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유 및 거주기간 요건은 갖춰야 한다.

둘째, 1주택자가 분양권을 취득하고 3년이 지난 이후에 종전 주택을 양도하는 경우로서 분양권으로 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 신축주택으로 가구원 모두 이사하고 1년 이상 계속 거주하면 비과세가 가능하다. 이때도 종전 주택은 1가구1주택 비과세 요건은 갖춰야 하고, 신축 주택이 완성된 후 2년 이내에만 양도하면 된다.

2022년 2월 15일 이후 분양권을 신규로 취득하는 경우에는 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 분양권을 취득해야 비과세된다.

이승현 진진세무회계법인 대표