공공분양 50만가구 공급…"구체적 모델 긍정적"
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"새로운 방식 제시한 점 '긍정적'"
"청약 쏠림·획기적 청약제도 부재 등 한계"
국토교통부는 26일 '제7차 청년정책조정위원회'를 통해 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'을 발표했다. 청년원가주택, 역세권 첫 집 특징을 구체화한 공공분양 주택을 총 50만가구 공급한다. 지난 정부 5년간 공공분양 총 공급 물량은 14만7000가구로 이보다 3배 이상 늘었다. 청년층에 34만가구, 4050세대 등에 16만가구를 공급한다. 함영진 직방 데이터랩실 실장은 "지난 8월 이번 정부 임기내 270만가구 주택공급 청사진을 내놓은 이후 '청년 원가주택'과 '역세권 첫 집' 등 청년, 신혼부부, 생애최초 주택구입자를 위한 총 50만호의 분양 지원책과 구체적인 공급 모델을 제시했다는데 의미가 있다"고 했다.
이어 "최근 경기위축 가능성과 금리 인상 집값 고점인식 등이 겹치면서 거래가 줄어들고 주택시장이 침체된 상황이지만 시장이 회복할 때 집값이 다시 불안해지는 상황을 막기 위해 장기적으로 공급 신호를 줬다는 점에서 바람직하다"고 덧붙였다.
공급 형태가 나눠졌다. 실수요자는 소득과 자산 여건, 생애 주기 등에 맞게 △나눔형(25만호, 시세 70%이하로 분양하고 시세차익 70% 보장) △선택형(10만호, 6년간 살아보고 분양 여부 선택) △일반형(15만호, 시세 80% 수준 분양) 3가지 유형 가운데 선택할 수 있다. 선택형과 나눔형 공공분양은 초저리, 장기 전용 모기지를 신설(최대 5억원, LTV 80%, DSR 미적용)하고 일반형은 주택기금대출을 해주되 청년층에 대해 한도와 금리를 우대할 예정이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "다양한 주거 선택권, 전용 모기지 등도 새로운 시도라는 점에서 긍정적"이라며 "목돈이 충분치 못한 수요층에게 장기로 모기지를 지원하고 임대 후 분양선택 등으로 최종 분양가를 낮춘다는 점, '40년 만기 저리 고정금리' 등은 수요자에게는 나쁠 게 없다"고 설명했다.
함 실장은 "일부 대기수요가 풍부한 인기 입지로 청약이 집중되는 쏠림현상이 예상된다"며 "이와 함께 남양주 왕숙, 고양 창릉, 구리 갈매 등 이미 공개된 공공택지는 문제가 없지만 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달과 분양시장 경기가 좋지 않은 만큼 민간이 주도로 할 도심복합사업이나 정비 사업 중심의 공급은 50만가구 총량을 맞추는 데 변수가 될 수 있을 것"이라고 말했다. 정부는 청약제도도 개편한다. 공공분양 청약제도의 경우 앞으로 새롭게 생기는 선택형과 나눔형에 미혼 청년을 위한 특별공급을 신설하고 일반형에는 추첨제를 도입한다. 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하되 부모 자산이 일정수준을 넘어서면 청약 기회를 제한하는 방안 등도 마련한다. 상대적으로 자금 마련이 용이한 무주택 4050세대를 위해 일반형은 일반공급 비율을 15%에서 30%로 늘리고 선택형에도 다자녀·노부모 등 특별공급을 배정(30%)한다.
민영주택 청약제도도 바꾼다. 투기과열지구 전용 60㎡ 이하, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 등 중소형 면적대에 추첨제를 신설한다. 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층 당첨 기회를 늘리겠다는 의미다. 3~4인 중장년층 수요가 많은 전용 85㎡ 초과에는 가점제를 확대해 중장년층 내 집 마련 기회를 높이는 등 세대별 수요에 맞게 바꾼다.
이 연구위원은 "'아파트 청약'은 당첨과 동시에 사실 상 확정 수익이 발생할 수 있는 상품으로 청약제도는 사회안전망의 기능을 맡아야 하고 수혜범위도 상대적인 사회적 약자에게 집중돼야 한다"며 "당첨에 따른 이익이 명확하다면 구조적으로 공급이 수요를 따라갈 수 없는 한계가 있다"고 했다. 그러면서 "그렇다보니 청약제도 조정은 결국 '배분비율 조정'에 그칠 수밖에 없다"며 "청약과 관련한 부분은 모두가 만족하는 획기적인 대안이 없는 게 사실"이라고 했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com