[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 관리가 중요한 7가지 이유
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한경닷컴 더 라이피스트
부동산자산관리(PM, Property Management)는 빌딩관리, 임대관리 및 건물관리를 모두 포함하는 개념으로 사용된다. 국내에서는 신한은행이 2004년 글로벌PMC와 업무제휴를 맺고 PB고객에게 부동산자산관리서비스를 제공하면서 중소형빌딩 자산관리가 본격적으로 시작되었다. 부동산자산관리란 건물주를 대신해서 빌딩의 시설물 유지보수부터 신규 임차인 유치, 적정 임대료 산정, 임대차계약 관리, 연체료 관리 및 경비원 채용 등의 업무를 종합적으로 수행하면서 빌딩의 가치를 증가시켜주는 전문적인 빌딩관리 서비스다. 미국의 한 부동산연구소에서 발표한 '빌딩관리를 맡겨야 하는 일곱 가지 이유'를 요약정리해본다.
첫째, 빌딩관리 전문회사는 자체 임차인 선별기준을 통해 문제 임차인을 사전에 걸러내기 때문에 우량임차인만 유치하고,
둘째, 임차인과 항시 소통하면서 불만요인을 해소하여 임차인 만족도를 높임으로써 임차인 유지율을 높여주고,
셋째, 적극적인 임대 마케팅활동을 통해 신규 임차인을 신속하게 유치하여 공실 기간을 단축하게 해주고,
넷째, 임대료 체납금을 감소시켜주고,
다섯째, 유지보수공사비용도 절감시켜주고,
여섯째, 임대 수입은 늘리고 비용은 감소시켜 자산가치를 증가시키고 유지해주며
일곱째, 빌딩관리 스트레스로부터 해방되고 원하는 업무에 집중할 수 있도록 하여 건물주의 삶의 질을 높여준다.
중소형빌딩 자산관리가 국내에 도입된 지 약 20여 년이 흘렀지만 , 아직도 대다수 중소형빌딩 건물주는 자산관리서비스를 제공하는 전문회사가 있다는 것도 모르고 힘들게 직접 관리를 하고 있거나 경험이 없는 가족이나 친인척에게 관리를 맡기고 있다. 이들은 빌딩자산관리가 임차인과의 관계, 인근 부동산 중개사무소와의 관계 및 빌딩 유지보수업체와의 관계 등을 전문적으로 관리해야 하는 관계관리(Relationship Management) 비즈니스라는 것을 모르고 누구나 할 수 있는 업무 정도로 생각하면서 직접 관리하다가 관리상의 문제가 발생하면 전문 관리회사에 관리를 맡긴다. 이때 자산관리회사의 전문성 및 평판 등은 도외시한 체 오직 낮은 관리 수수료를 제시하는 업체를 관리업체로 선정했다가 낭패를 보는 경우를 종종 본다. 건물주가 낮은 관리수수료에 현혹되어 전문성이 없거나 떨어지는 중개인이나 관리회사에 관리를 맡기면 관리회사의 미숙한 업무처리를 감독하고 바로 잡기위해 건물주 본인이 이전보다 더 많은 시간과 더 큰 노력을 쏟아부어야 하는 경우가 종종 발생한다. 이렇게 되면 건물주가 편하게 하자고 빌딩관리를 맡겼는데도 관리회사의 서투른 업무처리 때문에 발생하는 문제를 건물주가 직,간접적으로 해결해야 하는데, 이 과정에서 건물주에게 경제적, 시간적 및 정신적 비용이 발생한다. 이러한 비용은 결국 건물주가 미숙한 자산관리회사를 대신해서 지불하지 않아도 될 수업료를 내주는 것이나 마찬가지라 할 수 있다.
이러한 낭패를 보지 않으려면 자산관리 수수료의 적정성 평가 외에 관리회사에 대한 전문성 및 평판 조사 등이 꼭 필요하다.
빌딩 임대사업은 회사를 경영하는 것처럼 해야 한다. 건물주 본인이 경영 능력이 부족하거나 경영할 시간적 여유가 없다면 빌딩의 전문 경영인이라 할 수 있는 빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 맡기는 것을 고려해야 한다. 수익형 빌딩은 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 임대수익이 달라지고 빌딩의 가치도 달라지기 때문이다. <한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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