PF 금리發…때아닌 11월 '분양 밀어내기'

공급 성수기로 바뀐 11월, 왜?

재건축·재개발 조합·시공사들
분양가 상한제 완화 기다리다
금리 치솟자 일정 대폭 당겨

이달 공급 물량 작년대비 53%↑
성북 '장위자이 레디언트' 등
서울서만 4090가구 분양 계획

공사비와 사업 자금 조달금리 인상 등의 여파로 연내 분양 일정을 확정한 정비사업지가 적지 않다. 이달 분양에 나서는 서울 성북구 장위4구역을 재개발한 ‘장위자이 레디언트’ 조감도. GS건설 제공

아파트 분양시장 비수기인 11월에 때아닌 물량 공세가 펼쳐지고 있다. 규제 완화, 금리 인상 등을 지켜보며 분양을 미뤄오던 건설사들이 연말을 앞두고 동시다발 공급에 나서면서 지난해 11월 대비 분양 물량이 약 50% 늘었다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 자금 경색에 처한 건설사의 자금 사정도 동시 분양의 요인으로 꼽힌다. 한 대형 건설사 관계자는 “가파른 금리 인상으로 내년에 더 어려워질 수 있어 일부 미분양을 감수하더라도 분양에 나서는 게 낫다고 판단한 분위기”라고 전했다.

“분양 대금으로 자금 경색 풀자”

7일 부동산 플랫폼 업체 직방에 따르면 이달 전국 신규 아파트 공급 물량은 5만2679가구에 달한다. 지난해 11월(3만4414가구) 대비 53% 늘어난 물량이다. 일반분양 물량은 4만2096가구로 이 중 2만7000여 가구가 서울 인천 경기 등 수도권에 몰려 있다. 11월 공급 물량으로는 역대 최대라는 게 업계 설명이다. 2019년부터 지난해까지 3년간 11월 공급 물량은 각 2만6000~3만4000가구 수준이었다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “11월 공급 물량은 올해 중 가장 많고 월별로 봤을 때도 조사 이후 역대 최대 수준”이라며 “경기 침체가 심화할 것으로 전망되면서 속도 조절에 나섰던 건설사들이 연내 분양을 서두르고 있다”고 설명했다.

주택시장 경기와 맞물려 돌아가는 분양마케팅 회사들은 때아닌 ‘즐거운 비명’을 지르고 있다. 주택 매매·분양시장은 찬바람이지만 미분양을 털어내고 일반분양 대금을 빨리 회수해야 하는 조합(혹은 시행사)과 건설사의 이해관계가 맞아떨어지면서다.

한 대형 분양마케팅사 관계자는 “연말에는 보통 일감이 없는 편인데 갑자기 분양 마케팅 의뢰가 쏟아지고 있다”며 “미분양의 경우 조직 분양 의뢰까지 들어오는 상황”이라고 말했다. 조직 분양이란 일반적인 청약 접수 과정과 달리 수십, 수백 명의 영업사원이 점조직을 이뤄 분양 마케팅에 나서는 것을 뜻한다.

10대 건설사 분양팀 한 실무자는 “금리가 오르고 시장 분위기가 가라앉는 상황이라 분양을 서두르라는 조합원의 요구가 빗발치고 있다”며 “PF 대출 연장이 안 되는 사업장은 분양대금에 더 목을 맬 수밖에 없다”고 했다.

대단지 브랜드아파트 일반분양 주목

한동안 공급이 끊겼던 서울에서도 대단지 브랜드 아파트가 일반분양에 나선다. 서울 성북구 장위4구역을 재개발한 ‘장위자이 레디언트’(GS건설 시공)는 2840가구 중 1330가구를 이달 일반분양한다. 서울지하철 6호선 돌곶이역 초역세권 입지로 강북권 최대 신축 단지로 거듭날 전망이다.

SK에코플랜트·롯데건설은 중화1구역을 재개발한 서울 중랑구 ‘리버센SK뷰롯데캐슬’ 분양 일정을 이달 중순 시작한다. 1055가구 중 501가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 중화역이 도보권에 있다. 송파구 문정동 일원 ‘힐스테이트e편한세상 문정’(1265가구 중 296가구 일반분양) 등도 이달 분양 예정이다.

국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공도 연내 분양이 임박한 상태다. 둔촌주공 조합이 최근 강동구청에 일반분양가 심의 신청을 한 것으로 알려졌다. 강동구청은 9일께 결론을 낼 전망이다. 둔촌주공은 연 11.97% 금리로 KB증권과 한국투자증권으로부터 빌린 사업비 7231억원을 분양 수입으로 조기 상환해 조합원 분담금을 줄이겠다는 계산이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “입지보다 가격이 분양 성패를 결정지을 것”이라며 “조합 입장에서는 너무 낮은 가격을 받으면 사업성이 떨어지고, 높은 가격으로 분양하면 미분양 늪에 빠질 수 있다”고 말했다.

박종필 기자 jp@hankyung.com