[힘이 되는 부동산 법률] 임대차목적물 양도 후 종전 임대인 상대로 한 보증금반환소송 결과와 후속대책

한경닷컴 더 라이피스트

다소 늦은 감이 있지만 갭투자 전세사기사건이 연일 언론의 조명을 받고 있다. 갭투자 전세사기를 예방하는 최선의 방법은 경매되더라도 임대차보증금반환에 충분할 수 있는 임대차목적물을 선택하는 것이고, 가치 미달하는 목적물을 임대차하는 순간 해결이 쉽지 않을 수 있다. 특히, 이런 주택을 임대차 계약한 이후 무자력한 사람 앞으로 소유권이 변동되면 해결은 더더욱 어렵다. 이전등기에 따른 세금부담은 물론 소정의 명의대여료까지 부담하면서까지 무자력한 사람 앞으로 명의 변경되는 것이 현실인데, 그 이유는 바로 임대차보호법상 “대항력”이라는 법리를 악용해서, 합법적 방법으로 기존 임대인이 임대차보증금반환채무에서 벗어나기 위함이다.

그런데, 이를 반대로 생각하면 기존 임대인에게는 보증금반환 자력이 있을 가능성이 매우 크다고 볼 수 있다. 자력이 없다면 굳이 상당한 비용을 들여서까지 타인 앞으로 명의이전 할 이유가 없기 때문이다. 그렇다면, 무자력자 앞으로 소유권 변경에도 불구하고 기존 임대인에게 보증금반환을 요청할 수 있는 “중도해지” 법리가 세입자를 위한 좋은 해결책이 될 수 있다.

★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금]
☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

즉, 대항력있는 임대차라고 하더라도 임차인 보호를 위해 예외적으로 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 당연승계라는 구속으로부터 벗어 날 수 있다. 이런 점을 고려한다면, 임대차로 거주하는 동안에 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인의 변경사실을 파악하고 있다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 임대인에게 임대차계약을 해지하면서 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류 조치를 하는 등 법적인 조치를 취할 필요가 있다.

한편, 판례상 임차인의 이의제기는 “임차주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내” 이루어질 필요가 있는데, 양도사실을 알게 된 것은 언제인지, 상당한 기간은 어느 정도를 의미하는 것인지 등등이 논란될 수밖에 없는데, 최근 이 점에 관해 판단한 하급심 판결이 선고되어 소개한다. 이 사건은 임차인 이의제기 시점이 임차주택 양도로부터 무려 1년이 지난 이후였고, 임대차계약 당시 다음과 같은 특약이 있어 종전 소유자를 상대로 한 임차인의 보증금 청구에 논란이 있을 수 있는 사건이었는데, 1심에서 임차인이 승소했다(필자는 피고를 소송대리했다).

1. 기초사실

가. 피고는 2020. 9. 18. 서울 00구 000로0길 00, 00하우스 000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 피고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2020. 11. 21. 피고와 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금 3억 2,000만원, 기간 2021. 2. 26.부터 2023. 2. 25.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후 2021. 2. 26. 잔금 00원을 지급하고 이 사건 건물을 인도받아 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다.

다. 피고는 2021. 2. 25. 000에게 이 사건 건물을 매도하고 2021. 3. 2. 이 사건 건물에 관하여 000 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

라. 채권자 주식회사 000000대부의 신청에 따라 이 사건 건물에 관하여 2022. 3. 22. 강제경매절차(서울중앙지방법원 2022타경00000호)가 개시되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장과 판단

가. 당사자의 주장
(1) 원고 주장의 요지
피고는 2021. 3. 2. 000에게 이 사건 건물을 양도하였는데 피고가 원고에게 그 양도사실을 알리지 않아 원고는 강제경매개시결정 이후인 2022. 3. 31.경 양도사실을 알게 되었는바, 자력이 없는 000가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계하는 것을 원하지 않는다. 따라서 이 사건 건물의 양도 이후에도 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약관계는 존속하고 원고는 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 임대차계약을 해지하므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 3억 2,000만원을 지급할 의무가 있다.

(2) 피고 주장의 요지
원고는 이 사건 건물의 소유권이전등기일인 2021. 3. 2.로부터 1년 이상 아무런 이의제기를 하지 않다가 이 사건 소장을 통해 비로소 임대차승계에 대해 이의를 제기하고 있는데, 이 사건 임대차계약 당시 임대차기간 중 목적물이 매매될 경우 임차인이 소유자변경을 양해한다고 합의하였으므로, 임차인인 원고도 임대차계약 승계에 동의한다는 것을 미리 표명하고 피고와 합의한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 임대차계약의 임대인 지위는 양수인인 000에게 승계되었고, 피고의 이 사건 임대차보증금반환채무는 소멸하였다.

나. 판단
(1) 관련 판례
주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 참조).

(2) 그러므로 이 사건의 쟁점인 원고가 이 사건 건물의 양도사실을 안 때 및 그로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하였는지 여부에 관하여 보건대, 앞서 채택한 증거들 및 갑 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이후로서 임대차보증금의 잔금지급기일 이전인 2021. 2. 25. 000에게 이 사건 건물을 매도하였으므로 잔금지급기일에 원고에게 그 매도사실을 알릴 수 있었음에도 잔금지급기일은 물론 그 이후에도 이를 알리지 아니한 점, ② 원고는 2021. 2. 26. 피고에게 임대차보증금의 잔금을 지급하고 이 사건 건물의 소재지에 전입신고를 하였는데 당시는 이 사건 건물에 관하여 000 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 이전이어서 원고가 이 사건 건물의 등기부등본 등을 통하여 이 사건 건물의 매도사실을 알 수 없었을 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 건물에 관하여 2022. 3. 22. 강제경매개시결정등기가 마쳐진 점, ④ 원고는 2022. 5. 6. 이 사건 건물의 양도로 인한 임대인의 지위 승계를 거부하고 피고에게 임대차보증금반환을 구하는 이 사건 소를 제기한 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 이 사건 건물에 관한 강제경매개시결정이 내려진 2022. 3. 22. 이후에야 비로소 이 사건 건물이 피고로부터 000에게 양도된 사실을 알았고 그로부터 상당한 기간 내에 이 사건 소장부본 송달로써 임대인의 지위승계를 원하지 않는 이의제기를 하였다고 봄이 타당하다.

한편 을 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 임대차계약서의 별지에 ‘계약기간 중 해당호실이 매매될 경우 임차인은 소유자가 변경될 수 있음을 인지한다’는 특약사항이 기재된 사실은 인정되나, 위와 같은 특약사항만으로는 원고가 이 사건 건물의 양도로 인한 임대인 지위 승계에 미리 동의하였다거나 합의하였다는 피고의 주장을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정만한 증거도 없다.

따라서 원고의 이의제기로 이 사건 임대차계약의 임대인 지위가 피고로부터 000에게 승계되지 아니하고 이에 따라 피고는 이 사건 임대차계약의 임대인으로서 원고에 대하여 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이고, 이 사건 임대차계약의 해지의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 2022. 5. 19. 피고에게 송달된 사실은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 3억 2,000만원을 지급할 의무가 있다.

임대차보증금을 면탈할 의도 없이 순수하게 양도했고, 임대차특약에서 다소 애매하게나마 소유자 변경 가능성이 언급되었으며, 매도 후 1년이나 지난 시점에서 이런 소송을 제기받은 점 외에도, 판결이유에서 언급한 임대차보증금 잔금기일에 매도사실을 고지 못한 점 역시도 실제로는 당시에 중개업자를 통해 매매사실을 전달해달라고 요청했다는 것이 진실이라는 의뢰인 주장을 종합하면, 의뢰인 입장에서는 억울할 수 있는 재판결과였다. 최근에 불거진 갭투자 전세사기에 대한 사회적 인식이 극도로 나빠진 것이 판결에 영향을 준 것으로 짐작된다.

다시 판단받기 위해 일단 이 판결에 대해 항소하기로 결정했는데, 항소와 별개로 현재 임대차목적물에 대한 경매진행절차를 감안하여 추가조치가 필요했다(배당요구종기가 지난 현 시점까지 임차인은 배당요구를 하지 않았다).

만약, 임차인과의 위 소송에서 의뢰인이 최종 패소할 경우, 경매중인 해당 임대차목적물을 온전하게 반환받거나, 양수인의 배당을 막기 위해 의뢰인으로서는 처분금지가처분을 신청하거나, 임차인 배당금채권에 대해 가압류를 신청할 필요가 있다. 불행 중 다행으로, 현재까지 경매 신고된 양수인의 채권은 그리 큰 금액이 아니어서 의뢰인이 큰 손해 없이 마무리할 수 있지만, 혹시 양수인이 나쁜 마음을 먹고 해당 목적물에 추가 저당권을 설정하거나 배당채권을 양도할 수 있는 가능성을 배제할 수 없어, 이를 대비한 조치가 신속하게 취해질 필요가 있었다.

의뢰인과 상의 끝에 소유권반환을 전제로 하는 처분금지가처분신청을 하는 대신 채무불이행에 기한 손해배상청구를 전제로 하는 채권가압류신청을 진행하기로 했는데, 최근 다음과 같은 결정문을 받게 되었다.

본 재판 그 자체도 애매하지만, 그 뒷수습 과정도 단순치 않은 사건이라, 최종 결말이 어떻게 될지 필자로서도 궁금하지 않을 수 없는데, 아무쪼록 의뢰인에게 최소한의 손해가 될 수 있도록 최선을 다해 잘 마무리하고 싶은 마음이다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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