[김은유의 보상과 재건축] 골목길 상수도·가스관 설치 사용승낙 분쟁 해결법

한경닷컴 더 라이피스트

사진=게티이미지뱅크

주택가 골목길은 대부분은 행정청 소유이다. 그런데 가끔 개인 사유지가 있다. 이러한 개인 사유지 골목길을 소유하고 있는 사람들 입장에서는 당연히 자신이 소유권자이므로 임료상당의 부당이득금을 청구하거나 골목길에 접한 토지소유자가 주택을 건축하는 경우에 상·하수도, 도시가스관 등을 인입하기 위한 공사 시에 돈을 받고 사용승낙을 해 주고 싶어 한다.

즉, 어떤 토지 소유자가 주택을 건축하고 상수도 급수공사(하수도, 전기, 가스관 등)를 위해 타인 토지를 굴착하여 급수공사를 하여야 하는 경우가 있다. 이러한 경우 급수공사를 신청하면 해당 지자체는 수도 급수 조례를 근거로 토지소유자의 사용승낙서를 받아오라고 요구하는 경우가 있다.

상수도나 가스관 공사를 위해서 과연 골목길 소유자의 토지사용승낙을 받아야 하는지에 대해 알아보자.

이에 대해서는 민법 제218조의 수도등시설권으로 해결하는 방법, 배타적 사용수익권 포기 법리로 해결하는 방법, 도시가스사업법으로 해결하는 방법등이 있다. 각각의 상세내용은 법무법인강산의 저서인 “도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법”을 참고하면 된다.

골목길이 문제가 되는 것은 행정청이나 가스회사들이 골목길 소유자의 사용승낙을 요구하는 것에서 비롯된다. 그러나 배타적 사용수익권 포기 법리에 따르면 포기는 지하에도 미치므로 사용승낙을 요구할 이유가 없는 것이다. 그리고 사실 지방자치단체나 국가는 도로등 기반시설을 제공할 의무가 있는 것이다. 즉, 자신들의 의무를 다하지 않고 사용승낙을 요구하는 것이다.

그런데 문제는 누가 배타적 사용수익권 포기 토지라고 판단할 것인가이다. 사견은 도시시역 시내 한복판이거나 그 도로를 이용하여 건축허가가 난 사실이 한번이라도 있다면 이는 배타적 사용수익권 포기 토지라고 보아도 무방하다고 보고 행정처리를 하여야 한다고 본다. 그런데 아마도 공무원으로서는 자신이 괜스레 특혜시비에 말릴 것을 우려하거나 아니면 포기 법리를 모르거나 기타 여러 가지 이유로 사용승낙을 요구할 것이다. 사실 배타적 사용수익권이 포기된 토지 인지의 판단은 최종적으로는 법원이 하는 것은 맞다.

그렇다면 소송을 통하여야 하는데, 소송을 하자니 시간이 없는 경우가 많다. 법무법인강산에게도 많은 메일이 온다. 그런데 준공이 임박한 경우가 대부분이어서 소송을 하자고 권유를 할 수가 없다. 배타적 사용수익권 포기 법리를 빌리지 않더라도 수도등시설권만으로도 거의 승소를 할 것이지만, 시간이 부족한 관계로 결국 소정의 돈을 지불하고 해결하는 것이 다반사이다.

그렇다면 정녕 골목길 문제를 해결할 방법은 없는가. 결론은 있다. 제발 건축허가를 신청하기 전에 법무법인강산을 찾기를 바란다.

종전 소유자로부터 매수를 하거나 경·공매를 통해 저렴하게 낙찰받은 사람들 입장은 당연히 자신의 토지를 타인이 사용하는 것이므로 사용승낙을 받아야 한다고 생각할 것이다. 이러한 생각이 크게 잘못은 아니라고 본다.

하지만 수십년간 그 토지를 둘러싸고 이어져 온 토지이용관계를 생각해 보면 전향적으로 생각할 부분도 있는 것이다. 그래서 대법원이 배타적 사용수익권 포기 법리를 도입한 것이고, 민법은 수도등시설권을 규정하고 있는 것이다. 그래서 필자는 사용승낙을 요구하여 조그마한 돈을 벌기 위해 제발 골목길을 낙찰받지 말라고 권유하는 것이다. 만일 재판이 붙어 패소하면(패소할 확률이 매우 크다) 도로 소유자는 상대방 소송비용도 물어줘야 한다.

재개발·재건축 구역에 포함되거나 신도시등 공익사업에 포함될 경우등 다른 이슈가 있을 때 도로 경매에 참여하여야 한다.

[도로·공원 경매 및 골목길·진입도로 해결법] 책 참고
[법무법인강산]

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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