1년 만에 7억 '뚝'…강동구 대장 아파트 뒤집은 거래의 정체

고덕동 대장 단지 '고덕 그라시움' 급락
"시세 하락에 저가 증여 목적으로 추정"

서울시 강동구 고덕동 '고덕 그라시움 전경' /사진=이송렬 기자.

서울 강동구 상일동 대장 아파트에서 급락한 매매거래가 또 이뤄졌다. 올해 들어서는 3억원가량, 지난해 고점 대비로는 7억원 넘게 하락했다. 해당 거래는 부동산 공인중개업소를 거치지 않은 '직거래'였다. 때문에 현장에서는 매매거래의 성격을 두고 말이 많은 상황이다.

15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강동구 상일동 대장 아파트인 '고덕 그라시움'(4932가구·2019년 입주) 전용면적 73㎡는 지난 7일 9억원에 직거래 됐다. 이 면적대는 지난 10월 11억8500만원에 손바뀜했다. 당시 거래보다 2억8500만원 낮다. 작년 신고가인 16억2500만원(10월)보다는 7억2500만원 떨어졌다.

현장에서는 해당 거래가 직거래라는 점, 시세보다 3억원가량 낮다는 점에 주목했다. 직거래가 최근 가족 간 특수거래에 활용돼서다. 현행 세법에 따르면 부부 사이 혹은 6촌 혈족 등 특수관계인끼리 집을 사고팔면 시세 30% 또는 최대 3억원 중 적은 금액으로 거래해도 세무 당국이 '정상 매매'로 인정한다.

요즘같이 거래가 적고 가격이 빠르게 내리는 시장에서는 하락한 시세를 기준으로 3억원을 낮춰서 양도해도 증여세가 없다. 사실상 낮은 가격에 증여하는 수단인 셈이다.

강동구 고덕동에 있는 아파트 단지 내 부동산 전경 사진=이송렬 기자

고덕동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "직거래를 무조건 증여라고 보기는 어렵지만, 거래 방식이나 시세 대비 거래된 가격 등을 통해 가족 간 증여일 가능성이 높다고 본다"며 "현재 해당 매물은 11억~12억원대 급매가 모두 빠지고 13억원대 매물만 남았다"고 했다.

내년부터 상속이나 증여할 때 발생하는 취득세와 이월과세 배제 혜택 기한 등이 늘어난다. 때문에 이런 '저가양수도'를 통한 증여가 더 늘어날 수 있다는 분석도 있다.

내년 1월 1일부터 증여할 때 발생하는 취득세의 과세표준 산출 방식이 변경된다. 올해까지는 증여할 때 부동산 취득세를 '시가표준액'을 기준으로 과세표준을 결정했지만, 내년부터는 '시가인정액'으로 바뀐다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일에 있는 매매사례가액, 감정가액 등 시가로 인정되는 가액이다.

이월과세 배제 기한도 늘어난다. 국회에서 논의 중인 세법개정안이 통과되면 증여 후 양도할 때 적용되면 이월과세 대상 기간이 10년이 된다. 현재는 증여받고 5년 이후 양도할 때 이월과세가 배제돼 증여자의 취득 당시 금액이 취득가액으로 인정받았는데, 개정안이 통과되면 이 기준이 10년으로 늘어난다. 10년동안 집을 팔 수 없단 얘기다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장은 "투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역에서는 증여하게 되면 세금이 크지만 증여 등의 목적이 있는 매매의 경우 증여세보다 부담이 적을 수 있다"며 "요즘같이 시장이 하락하는 시기에는 기존가격보다 큰 폭으로 가격을 내려 증여가 가능하고, 내년 증여 관련 법이 바뀌는 것을 고려하면 시장에서 매매를 통한 증여가 늘어날 개연성이 있다"고 설명했다.

한편 이러한 직거래 비중은 점점 커지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 전국에서 거래된 아파트는 모두 1만5234건으로 이 가운데 직거래는 2574건을 차지했다. 비율로 보면 16.89%다. 같은 기간 서울에서 이뤄진 아파트 매매는 277건이었는데 중개인을 거치지 않은 직거래는 42건으로 16.25%를 차지했다.

서울 아파트 직거래 비중은 거래유형이 표기되기 시작한 작년 11월 9.4%로 처음 집계된 이후 올해 6월 8.2%까지 하락했지만, 7월 11.45%, 8월 14.05%, 9월 12.89% 등 하반기 들어 다시 상승하고 있다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com