둔촌주공 분양가, 3829만원 확정…전용 84㎡는 대출 불가능

오는 25일 입주자 모집 공고…내달 분양
전용 59㎡, 9억원 넘지만…"중도금 대출 가능"

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 현장 모습. 사진=한경DB

서울 강동구 '둔촌주공' 재건축 단지 '올림픽파크 포레온'의 일반분양가가 확정됐다. 소형 면적의 경우 정부가 풀어주는 아파트 중도금 대출 기준 수혜를 직접적으로 받게 됐다. 그러나 국민평형으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 13억원을 넘기면서 대출없이 분양을 받아야 하는 상황이 됐다. 금리가 높아진 상황에서 집값마저 떨어지고 있어 업계 안팎에서는 분양성패를 주목하고 있다.

강동구청 분양가심의위원회는 16일 둔촌주공재건축조합에 3.3㎡당 평균 3829만원을 분양가로 통보했다. 3.3㎡당 4180만원을 신청했던 조합은 강동구청의 결정을 수용해 일반분양에 나설 것으로 알려졌다.

조합 측은 확정된 일반분양가로 오는 25일 입주자 모집 공고를 내고 내달 일반분양을 진행할 계획이다. 더 이상 시간을 지체할 여력이 없다는 게 조합의 분위기다. 앞서 둔촌주공 조합은 기존 사업비 7000억원에 1250억원을 더한 8250억원의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 시도했지만, 투자자를 구하지 못했다.

결국 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 금리가 11.79%에 달한다. 그나마도 만기인 내년 1월 19일 이후로는 차환도 어려울 전망이기에 일반분양을 통해 최대한 빨리 사업비를 조달해야 하는 상황이다.

일반분양 물량 약 4700가구 중 절반에 가까운 2000여 가구에 해당하는 소형 면적 분양가도 전용 29㎡ 5억3000만원, 전용 39㎡ 6억9000만원, 전용 49㎡ 8억4000만원 수준이 될 것으로 보인다.

전용 59㎡ 분양가는 9억5000만원 내외로 예상되는데 중도금 대출도 받을 수 있다. 정부는 지난달 중도금 대출 한도를 분양가 '9억원 이하'에서 내년 '12억원 이하'로 상향 조정했다. 중도금 대출이 이뤄지는 시점을 기준으로 적용하기에 둔촌주공 전용 59㎡도 중도금 대출이 가능하다.

문제는 전용 84㎡다. 둔촌주공에서 공급되는 최대면적 주택형은 전용 84㎡다. 국민평형답게 선호도도 가장 높다. 하지만 분양가가 13억원대로 중도금 대출이 없다보니 계약자의 경우 자체자금을 동원해야 한다. 높아진 금리에 이자 부담이 가중되면서 청약자들이 몰릴지가 분양성패를 가를 것으로 보인다.

여기에 일반분양으로 풀리는 주택형(84㎡E)의 선호도는 낮은 편이다. 전용 84㎡E형은 558가구로 일반분양이 가장 많다. 하지만 주방 창문을 통해 옆집 내부가 보일 정도로 동 간 간격이 좁다는 지적이 나왔다.

한편 둔촌주공 재건축은 강동구 둔촌1동 일대에 최고 35층, 85개 동, 1만2032가구 올림픽파크 포레온을 짓는 사업이다. 공사비 증액 등을 두고 조합과 시공사업단 사이 갈등이 빚어지며 지난 4월 공사가 중단됐지만, 지난달 17일 재착공됐다. 준공 예정일은 2025년 1월이다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com