조정지역 대거 해제…다주택자 '양도세 중과' 미적용

김대경의 절세노트

정부는 이번달 14일부터 서울과 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 모든 지역에 대해 조정지역을 해제하기로 결정했다. 조정지역에서 해제되면 취득세 및 종합부동산세 중과세, 양도소득세 중과세 및 비과세 등 세제가 크게 달라진다.

주택을 증여할 때 취득세율은 3.8%다. 조정지역 내 공시가격 3억원 이상 주택은 중과세율 12.4%가 적용된다. 다만 1가구 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과하지 않는다.

다주택자가 양도 당시 조정지역 내 주택을 팔 때는 중과세율을 적용한다. 따라서 조정지역에서 해제된 비조정지역 내 주택을 팔 때는 주택 수에 관계없이 기본세율로 양도세를 납부하면 된다. 조정지역에 있는 주택도 내년 5월 9일까지 매도하면 한시적으로 중과 배제를 적용받아 기본세율로 과세한다.

조정지역 내 주택을 취득하면 보유기간 중 2년 이상을 거주해야만 1가구 1주택 비과세가 적용된다. 그러나 비조정지역에서 취득하면 2년 이상만 보유하면 비과세가 적용된다. 이후 양도 시 조정지역으로 재지정됐더라도 마찬가지다.

일시적 2주택 양도세 비과세를 적용할 때 구주택이 조정지역에 있으면서, 조정지역이 아닌 비조정지역 내 신주택을 매수하면 구주택의 처분 기한이 2년에서 3년으로 연장된다.

종부세를 계산할 때 인별로 보유한 주택이 3채 이상이거나 조정지역 내 2채 이상이면 기본세율(0.6~3%)이 아니라 중과세율(1.2~6%)이 적용된다. 가령, 김하나씨(가명)가 공시가 20억원의 서울 주택과 공시가 12억원의 세종 주택 등 2주택을 보유 중이라면 이번에 세종이 조정지역에서 해제됐기 때문에 중과세율이 아니라 기본세율을 적용받는다. 이에 따라 내년도 종부세는 3700만원에서 1700만원으로 2000만원가량 감소할 전망이다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 세무사