지금 대폭 완화야 할 규제는…'전매제한과 의무거주' [김진수의 부동산 인사이드]

위 두표를 보고 있으면 답답합니다. 전매제한과 관련된 내용입니다. 우리 동네 분양하는 단지에 전매제한으로 몇 년이 적용되는지 알 수 있을까요. 부동산 경기 침체기(하락기)에 각종 규제를 완화해야 시장이 정상화하고 연착륙할 수 있다는 목소리가 나오고 있습니다. 그중 하나가 바로 전매제한과 의무거주입니다.

전매제한은 주택법(제64조 제1항 및 동법 시행령 제73조), 건축물 분양에 관한 법률(제6조의3 제1항 및 동법 시행령 제9조의3) 등에 규정돼 있습니다. 사업 주체(시행사)가 공급하는 주택 중 일정 요건에 해당할 경우 정해진 기간이 지나기 전에 전매(매매,증여 등)하거나 전매를 알선하는 행위를 못 하는 하는 제도입니다.

투지과열지구 조정대상지역 등 규제지역, 분양가 상한제 적용 주택, 광역시 민간택지 건설 주택, 공공재개발사업 주택 등 적용 대상도 다양합니다. 주택뿐 아니라 투기과열지구·조정대상지역 내 공급되는 100실 이상의 오피스텔도 소유권 이전 등기일'까지 전매가 제한됩니다.

다음은 거주의무 제도입니다. 주택법(제57조의 2 제1항 및 동법 시행령 제60조의2 제1항)에 따라 '해당 주택에 최초 입주 가능일부터 5년 이내 범위에서 일정 기간 동안 거주해야 하는 규정'입니다. 수도권 분양가 상한제 적용 주택은 시세에 따라 2~5년의 거주 의무기간이 정해집니다.

두 규정은 부동산 시장 과열기(상승기) 때 시장을 안정시키기 위해 도입된 제도입니다. 한정된 분양 주택에 대한 투기적 수요를 줄이고 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 하기 위한 조치입니다.

그런데 지금 부동산 상황은 어떤가요. 서울을 비롯해 전국에 거래 절벽, 거래 빙하기를 맞고 있습니다. 아파트값은 빠지고 거래는 안 됩니다. 전국 미분양 물량은 5만가구에 육박합니다. 수요는 사라지고 공급 주체는 힘들어합니다.

실제 한 지역에서 아파트 분양 계약자가 새 단지에 입주하려고 해도 기존 주택을 사려는 사람이 없습니다. 현재 거주하는 전·월세 주택에서 옮기려고 해도 전세 세입자가 없어 집주인이 곤란한 지경입니다. 해당 지역에서 연쇄적인 '직장·주거 불일치(실거주 수급 미스매칭)' 문제가 벌어지고 있습니다.

부동산 업계에서는 기준 금리가 치솟고 가격이 하락하는 부동산 침체기에 전매제한과 거주의무 제도를 투기 억제(실거주 의무) 관점이 아니라 주거 안정(임대주택 공급) 차원에서 접근해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

그럼 어떻게 하는 게 시장 정상화에 도움이 될까요. 일단 복잡한 규정을 좀 단순화할 필요가 있습니다. 공무원도 헷갈리도록 세분화한 규정이 집값 하락기에 제대로 적용될 리 만무합니다. 분양가 수준은 시세의 60%(공공택지), 80% 등으로 단순화하고 전매제한 기간도 최대 5년 정도로 줄일 필요가 있어 보입니다. 업계 관계자는 "주택 양도소득세 부과로 단기 거래 관리가 가능하기 때문에 이중 규제에 가까운 전매제한은 기간도 대폭 줄이고 간소화할 필요가 있다"고 지적했습니다.

지방 광역시 민간택지에 대한 전매제한 규정은 없애야 합니다. 대구 등 지방 광역시가 미분양으로 몸살을 앓고 있습니다. 정부도 지방 모든 지역에 대해 조정대상지역 등 규제지역에서 해제한 것도 각종 규제를 없애 시장 연착륙하기 위한 방안이었습니다.

거주의무 기간도 폐지를 고려해 봄 직합니다. 주택 양도소득세가 일정 부분 투기 억제 기능을 맡고 있습니다. 양도세 기본세율(6~45%)에 다주택자 중과가 적용되고 일정 부분 비과세 요건도 있습니다. 정부는 다주택자에게 내년 5월까지 양도세 중과 조치를 한시적으로 중단하는 등 매물 출회를 유도하는 정책을 펼치고 있습니다.

김진수 기자 true@hankyung.com