[힘이 되는 부동산 법률] 휘문의숙 사건을 통해서 본 전대차계약시 유의할 점

한경닷컴 더 라이피스트

몇 년 전 언론에 보도되면서 세간의 관심을 받았던 학교법인 휘문의숙 소유 건물의 수백억원대 전대차보증금 피해사건에 대한 민사사건 1심 판결이 최근에 선고되었다. 전차인 중 1명이 학교법인을 상대로 주위적으로는 임대차보증금반환청구를, 예비적으로는 손해배상청구를 한 사건인데, 예비적청구가 인용되었다. 일반적인 전대차관계에서는 임대인을 상대로 한 세입자 승소가 쉽지 않지만, 이 판결에 관련된 수백명 세입자의 수백억원대의 보증금이 걸린 큰 사건인데다가, 학교법인 이사장이 이권에 연루되어 형사처벌되는 등 내부적 비리도 얽혀있어 세입자가 어렵게 승소할 수 있었다. 판결전문은 다음과 같다.

★ 서울중앙지방법원 2022. 6. 9. 선고 2020가합535502(본소) [임대보증금 반환 청구의 소], 2021가합515130(반소) [건물인도 청구]

<주문>

1. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 주위적 본소 청구를 기각한다.

2. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 225,000,000원과 이에 대하여 2017. 11. 27.부터 2022. 6. 9.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라.

3. 원고(반소피고)는 휘문아파트관리 주식회사와 공동하여 피고(반소원고)에게
가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고,
나. 17,896,000원과 이에 대하여 2021. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 셈한 돈을 지급하고,
다. 2021. 3. 15.부터 별지 목록 기재 부동산의 인도완료일까지 월 659,200원의 비율로 셈한 돈을 지급하라.

4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 그 중 20%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

5. 제2, 3항은 가집행할 수 있다.

<이유>

1. 기초사실

가. 피고는 1964. 3. 4. 중등보통교육 및 고등교통교육을 목적으로 설립되어 서울 강남구 역삼로 541에 위치한 휘문중학교 및 휘문고등학교를 운영하는 법인이다.

나. 피고는 2011. 11. 26.경 피고 소유의 위 학교부지 중 일부인 서울 강남구 대치동 952-2 대 3,882.2㎡를 교육용 재산에서 수익용 재산으로 변경하는 허가를 받고 위 토지에 지상 7층, 지하 2층 규모의 대치동 더블유타워 건물(이하, ‘이 사건 건물‘이라고만 한다)을 신축하는 사업을 진행하였고 2013. 11. 14.경 이 사건 건물에 관하여 사용승인을 받았다. 이 사건 건물은 상가 20호실, 원룸형 주택 149호실로 구성되어 있는데, 피고는 2014. 1. 8. 각 호실별로 피고를 소유권자로 하는 구분소유권보존등기를 마쳤다. 피고는 이 사건 건물 중 514호(그 내역은 별지 목록 기재 부동산과 같다, 이하 별지 목록 기재 부동산을 ’514호‘라고만 한다)에 관하여도 같은 날 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 피고의 이사장 민00와 신00은 2011. 11. 17. 피고가 신00에게 향후 완공될 이 사건 건물을 포괄적으로 임대하는 내용의 약정을 체결하였는데, 위 약정의 주된 내용은 다음과 같다.

약정계약서 피고와 신00은 피고 소유인 이 사건 건물을 신00이 포괄적으로 임대하여 운영함에 있어 다음과 같은 이행에 합의한다. 제1조(목적) 본 계약은 피고의 소유인 이 사건 건물이 본 계약 이후 건축과정 및 준공을 거쳐 임대사업을 진행함에 있어 임대운영과 관련한 포괄적 사항을 신00이 대행하는 것에 관한 전반적인 사항을 규정하고, 신의성실의 원칙에 입각하여 계약을 성실히 준수하는데 그 목적이 있다. 제2조(계약의 범위) 본 계약의 범위는 이 사건 건물 전체 및 그 부속시설의 임대에 관한 포괄적 운영대행으로 한다. 제4조(계약의 대가) 본 계약의 대가로 신00은 피고에게 이 사건 건물 임대에 대한 보증금으로 20억 원을 지급하며, 임대료로 연간 21억 원을 지급한다. 계약의 유효기간 만료 및 연장계약시에 피고와 신00이 협의하여 물가 상승률을 감안하여 임대료를 조절한다.