집값 선방하는 학세권…거래 실종에도 3040 실수요 '탄탄'

학세권 아파트 꾸준한 거래

7~10월 아파트 거래
30~40대 비중이 절반
학교·학원가 인근 선호

3분기 모집 공고 113곳
1순위 마감 19곳 불과
대부분 학세권 분류

전북 마동엔 '웃돈'
대전 둔산동 소폭 하락

서울 길동·울산 신정동
학세권 분양도 잇따라

강동 헤리티지 자이 조감도

가파른 금리 인상으로 인한 부동산 시장 둔화 국면에서 초·중·고교와 학원가가 가까운 이른바 ‘학세권’ 아파트 단지들은 상대적으로 선방하고 있다. 매수세 위축으로 얼어붙은 분양시장에서도 학령기 자녀를 둔 부모들이 탄탄한 수요자층을 형성하고 있는 데다 매매시장에서도 집값 하락을 최소화하고 있다. 주택시장의 ‘큰손’인 30~40대 실수요자의 선호도가 높아 미분양에 골머리를 앓고 있는 건설사들도 앞다퉈 학세권 아파트 단지 분양에 적극 나서고 있다.

‘거래 실종’ 국면에도 3040 수요 ‘탄탄’

4일 한국부동산원에 따르면 올 7월부터 10월까지 전국 아파트 매매 거래 건수는 총 7만7950건으로 집계됐다. 매입자의 연령대별로 아파트 매매 거래를 분석해보면, 40대 수요자가 가장 큰 비중을 차지했다. 전체 아파트 매매 거래의 23.96%에 해당하는 1만8680건이 40대 수요자의 매매 거래였다. 30대 수요의 아파트 매매는 전체의 21.49%(1만6754건)였다. 전국 아파트 매매 거래 중 30~40대 수요자가 전체의 45.46%(3만5434건)를 차지하고 있는 셈이다. 30~40대 수요자들은 부동산 시장 부침 속에서도 연간 기준으로도 전체 아파트 매매 거래의 절반 가까이를 꾸준히 유지해오고 있다.

건설사들이 30~40대 수요자를 아파트 시장의 ‘큰손’으로 여기는 이유이기도 하다. 건설사 분양 관계자들은 “30~40대 수요자들이 최우선으로 고려하는 요인 중 하나가 학세권 여부”라고 입을 모은다. 아파트 단지 인근에 초·중·고교가 있어 도보로 통학이 가능한 입지를 선호한다는 얘기다. 또 학원·독서실 등 교육 시설이 인접해 있으면 아파트 단지의 매력도가 더 상승한다는 게 관계자들의 설명이다. 법상 학교 인근엔 술집·모텔·나이트클럽·도박장 등 유해시설이 들어서지 못하는 것도 학세권 아파트 단지의 장점으로 꼽힌다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한국은행의 잇따른 기준금리 인상으로 당분간 집값 하락세가 이어질 것이란 전망이 많지만 학세권 아파트 단지는 끊이지 않고 수요가 몰리는 스테디셀러”라며 “부동산 시장이 주춤할 땐 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 현상이 심화하는데 중장기적으로 가치를 유지할 수 있는 스테디셀러에 실거주뿐 아니라 투자 목적의 수요도 유입될 수밖에 없다”고 말했다.

힐스테이트 인천시청역 조감도

하락장에서도 집값 하락 폭 작아

이 같은 분위기는 수치로도 나타나고 있다. 올 3분기 전국에서 입주자 모집 공고를 낸 아파트 단지는 총 113개다. 대출금리 부담에 수요자들이 몸을 사리면서 1순위 마감에 성공한 아파트 단지는 19개에 그쳤다. 이 중 힐스테이트 푸르지오 수원, 오송역 서한이다음 노블리스, 창원자이 시그니처, e편한세상 서면 더센트럴 등 14개는 대표적인 학세권 아파트 단지로 분류된다.

매수세가 쪼그라들면서 올 들어 분양시장에서 ‘마이너스 프리미엄’(분양가보다 저렴한 가격) 거래가 잇따르고 있지만 학세권 아파트 단지의 경우 여전히 웃돈이 붙기도 한다. 전북 익산 마동에서 지난해 분양해 2025년 입주하는 익산자이 그랜드파크(전용면적 84㎡ 기준)는 지난달 초 4억4166만원에 분양권이 거래됐다. 3억9000만원대 후반인 분양가에 비해 10% 이상 웃돈이 붙었다. 이 아파트 단지는 근처에 이리초·익산지원중·이리고 등이 있다.

매매시장에서도 상대적으로 집값 하락 폭이 작은 편이다. 대전 서구 둔산동에 있는 크로바(전용면적 101㎡ 기준)는 지난달 초 12억4500만원(7층)에 실거래됐다. 지난해 7월 최고가였던 13억4000만원(11층)에 비해 7%(9500만원) 하락하는 데 그쳤다. 올 들어 지방뿐 아니라 서울 주요 도심에서도 최고가 대비 20~30%씩 집값이 급락한 사례가 속출하는 상황과 비교하면 상대적으로 양호하다는 평가다. 크로바는 인근에 한밭·문정·탄방초와삼천중·충남고 등 다수의 초·중·고교가 있다. 아울러 둔산동 내 교육열이 높은 학원가도 가까이 있다.

건설사들도 학세권 아파트 단지를 선보이는 데 분주한 모습이다. GS건설은 이달 서울 강동구 길동에 신동아 1·2차 아파트를 재건축하는 강동 헤리티지 자이를 분양한다. 이 단지는 신명초·신명중을 도보로 이용 가능하고 자율형사립고등학교인 배재고와 특수목적고등학교인 한영외국어고가 가깝다. 명일동 학원가도 단지 인근에 있다. 신세계건설은 울산 남구 신정동에 빌리브 리버런트를 선보일 예정이다. 이 단지 인근엔 월봉초·강남고가 자리하고 있으며, 입시학원이 몰려 있는 삼산학원가와도 가깝다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “부동산 시장 조정기에도 자녀의 안전과 면학 분위기 조성을 위해 학세권 아파트 단지를 찾는 수요가 계속 이어지고 있다”며 “30~40대 수요자층을 갖춘 아파트 단지는 부동산 시장 회복 국면에서 상승 폭이 두드러질 수 있다”고 설명했다.

김은정 기자 kej@hankyung.com