"22평서 다섯 식구 못 살아"…둔촌주공 미달 사태 '쇼크'

'올림픽파크 포레온' 특별공급, 일부 주택형 미달
'장위자이 레디언트', 오늘부터 청약일정 시작
'청약불패' 서울이었는데…집값 하락에 '이자부담'

서울 강동구에 위치한 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택 모습 / 사진=뉴스1

서울 최대 재건축 단지인 강동구 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)' 분양에 빨간불이 들어왔다.특별공급 청약에서 소형 면적 일부 주택형 모집인원이 덜 찼다. 서울에서의 분양은 '청약불패'라고 불릴 정도로 치열한 경쟁을 나타냈다. 올해들어 강북의 일부 청약에서는 미달이 나왔지만, 한 때 강남 4구로도 불렸던 '강동구'의 대장 아파트에서 미달이 떴다는 점에서도 충격을 주고 있다. 특별공급에서의 미달분은 이날부터 받는 일반공급분에 포함돼 청약을 받는다.

역대급 재건축 대어라고 불렸던 '올림픽파크 포레온'에서 성적이 부진하자 또 다른 서울 분양인 성북구 장위동 '장위4구역'(장위자이 레디언트) 청약에 대한 우려도 커졌다. 더불어 올림픽파크 포레온은 부동산 장의 '풍향계'로 여겨졌던 만큼 앞으로의 시장동향에도 영향을 미칠 전망이다. 소형에만 국한된 한계일지, 전반적인 시장침체가 결국 청약시장까지 도미노로 영향을 줬는지 가늠해볼 결과가 될 것으로 보인다.

올림픽파크 포레온, 소형 특공에서 신혼·노부부 등 미달사태

6일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전일 진행한 올림픽파크 포레온 특별공급에서 1091가구 모집에 3580명이 신청해 평균 3.28대 1의 경쟁률을 기록했다. 특별공급에는 분양가 9억원을 넘기지 않는 전용 29·39·49㎡ 등 소형 면적만 나왔다.

생애최초 전형에서 1가구를 모집한 전용 29㎡에는 80명이 신청했고 전용 39㎡는 159가구에 629명이 청약 통장을 던졌다. 전용 49㎡는 94가구 모집에 1870명이 몰려 19.89대 1의 경쟁률을 보였다. 일부 전형 면적에서 높은 경쟁률이 나왔지만 미달한 경우도 발생했다.

신혼부부 전형 전용 39㎡는 301가구 모집에 90명만 지원했다. 노부모 부양 전형 전용 39㎡는 34가구 모집에 신청자 5명, 기관추천 전형 39㎡도 115가구에 신청자가 28명에 불과했다. 그보다 큰 면적인 전용 49㎡도 다자녀 가구 전형 62가구에 45명만 신청했다. 49㎡는 평으로 따지면 약 22평에 해당된다. 3명 이상의 자녀를 작은 면적에서 거주하기는 무리가 있다고 보고 예비 청약자들이 신청하지 않은 것으로 보인다.

복도식 원룸과 투룸 구조인 전용 29·39·49㎡ 소형 면적 배치도. / 자료=올림픽파크 포레온

분양 업계에서는 올림픽파크 포레온의 전용 59㎡와 전용 84㎡는 인기가 높을 것으로 보면서도 본 청약의 아킬레스건이 소형 면적이라고 지목한 바 있다. 올림픽파크 포레온은 전용 29·39·49㎡를 섞은 5개 동, 전용 39㎡·49㎡가 배정된 4개 동, 전용 39㎡로만 짓는 2개 동 등 전체 85개 동 가운데 11개 동에 소형 면적을 배치했다. 한 층에 7~10가구가 복도를 공유한다.

이들 소형 면적 물량도 전체 일반분양 4786가구(특별공급 1091가구 포함) 가운데 43%를 차지하는 2061가구에 달한다. 분양가는 전용 29㎡가 4억9300만~5억2340만원, 전용 39㎡가 6억7360만~7억1520만원, 전용 49㎡가 8억2970만~8억8100만원으로 책정됐다.

올림픽파크 포레온 자체는 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역을 모두 이용할 수 있어 교통이 편리하고 위례초등학교와 둔촌초등학교 등 '학품아' 아파트라는 장점이 있지만, 소형 면적은 오피스텔과 다를 바 없는 '복도식' 배치를 택했고 물량까지 많기 때문이다.

단지 주변 둔촌동과 성내동 오피스텔의 3.3㎡당 평균 가격은 1800만원 수준이다. 전용 29㎡로 환산하면 2억5000만원 전용 49㎡는 4억원이다. 주변 시세보다 비싼데다 물량마저 많으니 쉽게 팔리겠냐는 지적이 나온다. 둔촌동의 한 개업중개사는 "대규모 단지인 만큼 커뮤니티 등의 강점이 있겠지만, 수억원에 달하는 가치를 줄 수 있을지는 의문"이라고 평가했다.

서울 강동구에 위치한 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 견본주택 모습./ 사진=연합뉴스

'대출가능' 장위자이 레디언스, 오늘부터 청약

올림픽파크 포레온 특별공급이 흥행하지 못하면서 또 다른 서울 분양단지인 장위자이 레디언트 청약도 불안감이 커졌다. 장위자이 레디언트가 내세우는 청약 포인트는 예비 청약자들이 어떤 면적대를 넣어도 대출받을 수 있다는 점이었는데, 올림픽파크 포레온에서 대출이 가능한 소형 면적에서 미달이 나다보니 안심할 수 없는 상황이 됐다.

이 아파트는 성북구 장위동 '장위4구역'을 재개발해 공급하는 단지다. 총 2840가구 중 1330가구를 일반분양하고 전용 49~97㎡를 공급한다. 분양가가 모두 12억원 이하다. 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40% 일정으로 진행되고 중도금 이자 후불제 조건으로 공급된다. 전용 84㎡ 기준 약 1억원(계약금)만 있으면 잔금 때까지 추가로 들어가는 비용이 없다.

분양업계 관계자는 "올림픽파크 포레온의 경우 특공으로 나온 물량 자체가 워낙 소형이고 가격도 높은 편이었기 때문에 어느 정도 부진이 예상된 것이 사실"이라며 "장위자이 레디언트는 시세 대비 가격 매력이 크지 않다. 특별공급 결과를 지켜봐야 할 것"이라고 했다. 다만 이 관계자는 "특별공급 자체는 특정 계층을 위한 청약이기 때문에 조건이 많다. 1순위 결과는 또 다를 수 있다"고 덧붙였다.

'장위자이 레디언트' 예상 모형 사진=이송렬 기자

인근 시세가 장위자이 레디언트 분양가보다 하락하고 있다는 점은 부담이다. 장위동 '래미안포레카운티' 전용 84㎡는 지난 10월 9억1400만원에 거래됐다. 장위자이 레디언트 전용 84㎡ 분양가는 9억570만~10억2350만원으로 책정돼 있다. 장위자이 레디언트는 이날 특별공급을 진행한다. 7일엔 1순위, 8일 기타지역 1순위 청약이다. 당첨자 발표는 16일이다.

오세성/이송렬 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com