급락한 중국 부동산, 내년은 어떻게 될까 [조평규의 중국 본색]
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한경닷컴 더 머니이스트
중국 부동산, 금리인상 없었어도 하락…물가·코로나 등 여파
중국 정부, 부동산에 적극 개입할 듯
"국영 자산관리공사, 부실 부동산 기업 자산 ·부채 인수"
중국은 시장경제가 아닌, 국가 주도의 계획경제인데다가 부동산개발에서 가장 큰 영향을 미치는 토지가 국가 소유이고 관치금융시스템입니다. 때문에 부동산 시장에 정부는 결정적 영향을 미칩니다.세계는 코로나19로 인한 양적완화와 우크라이나와 러시아의 전쟁으로 유가와 원자재의 급등 영향 등으로 물가가 상승하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 급락을 초래하고 있습니다. 중국 정부는 미국과 달리 기준금리를 올리지 않았고, 부동산에 대한 정책적인 지원에도 불구하고 하락세를 멈추지 않고 있습니다.
중국 정부는 2015년부터 부동산기업의 부채가 심각함을 감지하고, 기업의 부채를 가계부채로 전환하는 정책을 폈습니다. 한 때 농민공(農民工)이나 대학생에게도 주택을 구입하면 호구를 주는 등 주택 구입을 독려했습니다. 그러나 갑자기 닥친 코로나로 인해 건설 현장이 멈추고, 미분양이 쌓이는 바람에 부동산개발기업의 파산이 이어졌습니다.
정부는 국영 자산관리공사가 부실화된 부동산 기업의 자산과 부채를 인수하도록 했습니다. 이렇게 문제를 해결하는 부채조정과 구조조정을 동시에 실시하고 있습니다. 결국 중국 부동산 개발기업들은 앞으로도 상당 부분 국영기업에 흡수될 가능성이 매우 높습니다.
중국 부동산 시장의 침체와 하락은, 중국 정부의 방역과 부동산 정책이 가장 큰 영향을 미칩니다. 중국 코로나 해결의 가장 큰 문제점은, 60세 이상의 노인인구가 2억5000만 명이 넘고 의료시스템이 열악하다는 점입니다. 중국의 봉쇄정책은 경기에 악영향을 미치고, 급격한 완화는 대규모의 사망자를 발생시키는 모순된 상황에 빠져 있습니다. 중국은 코로나 확진자의 발생 지역적 사정에 따라 당분간 완화의 완급 조절과 봉쇄를 반복할 것으로 보입니다.
최근 코로나 완화를 시행 하자마자, 사망자가 급증하고 화장장은 24시간을 가동해도 역부족인 상황이 됐습니다. 정부의 사망자 통계치는 현실과 엄청난 괴리를 보이고 있습니다. 사실과 다른 통계조작은 중국 인민들이 정부를 불신하는 요인으로, 중국이 처한 치명적 위험입니다. 중국의 사망자 급증은 당분간 지속 될 것으로 예상하는 전문가들이 많아, 부동산 시장에 악영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 중국 정부는 이미 부동산시장을 되살리기 위한 정책인, 분양 제한 완화, 주택구입 보조금 지급, 계약 비율 인하, 주택담보대출 금리 인하, 농민 도시 진입 장려 등 정책을 집중적으로 시행하기 시작했습니다. 중국 부동산 정책은 사상 최대의 완화 시기를 맞이하고 있습니다.
중국 부동산 시장에 대한 내년 전망은 어떨까요. 이는 코로나의 진정 여부에 따라 큰 영향을 받을 것으로 보입니다. 시진핑 3기가 시작되는 해이기 때문에 방역 완화와 함께 강력한 경기 부양책을 쓸 것은 명백해 보입니다. 통화정책은 온건한 기조하에 통제돼 정책적 운용 여력 공간이 커져 경기 회복에 도움이 될 것입니다.
중국의 코로나 대응책의 문제점과 통계치의 왜곡 현상 등으로 반정부 시위는 당분간 광범위하게 번질 것처럼 보입니다. 하지만 개인의 경제적 손실에 민감한 중국인의 특성과 1억에 가까운 공산당원의 존재, 공안과 무장경찰 등 강력하고 다양한 정부의 대처 수단을 감안하면 판을 바꿀 정도의 혼란은 나타나지 않을 것으로 보입니다.부동산은 경기회복의 영향을 후행하는 산업입니다. 그런 만큼 내년 중국 경제가 회복되더라도 부동산 시장의 전망은 밝아 보이지 않습니다. 다만, 중국 부동산은 상당히 하락한 상태입니다. 정부의 다양한 부양책에 힘입어, 추가 하락보다 바닥을 다지는 한해가 될 것으로 전망합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 조평규 경영학박사
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