증여와 상생임대차 계약을 활용한 절세비법

부동산 절세방법 (39)

세법에서 증여는 거래의 명칭, 형식, 목적 등과 관계없이 타인에게 무상으로 유·무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 타인이 재산 가치를 증가시키는 것으로 규정하고 있다. 최근 몇 년간 보유세 부담으로 인해 증여를 고려하는 사례도 확인할 수 있다. 증여와 관련된 오해, 증여를 어려워하는 이유를 세법 규정을 통해 살펴본다.

최근 부동산 시장에서는 매도자와 매수자의 간극 차이 때문에 실제 매매가 쉽지 않다. 특수관계자 간 거래를 통해 보유세를 절감하면서 자산을 이전하려는 사례가 많은 이유다. 부모와 자녀 간 거래의 경우 유상 거래-양도와 무상 거래-증여를 먼저 선택한다. 이후 거래 방법에 따라 자금 정산이 필요한 경우라면 양도로 처리해 양도소득세를 신고하고 납부하게 된다. 자금 정산 없이 부모 자산이 자녀에게 이전됐다면 증여로 처리해 증여세를 납부하면 된다. 부담부증여로 처리하는 경우에는 수증자가 인수하는 부채(은행 채무 및 전세보증금)에 대한 양도소득세를 증여자인 부모가 납부하게 돼 증여금액이 낮아지게 된다. 양도소득세에 대해 중과세율이 적용되지 않는 범위 내에서는 전체적인 세 부담액은 일반 증여보다 부담부증여가 작은 것을 사례로 확인할 수 있다.

10억원을 웃도는 서울 아파트를 일반 증여하는 경우 취득세와 증여세를 합해 통상 3억원 내외의 세 부담이 예상된다. 세금을 수증자가 어떻게 납부할지도 고민이다. 증여세는 5년간 분할 납부가 가능하다. 하지만 연간 부담액 자체가 작지 않으므로 최종 의사결정에서 계산된 증여세액 전체에 대한 부담으로 인해 최종 선택을 고민하는 사례가 많다.

우선 상생임대차 계약에 따른 1가구 1주택 비과세를 활용해 증여세액의 조달 및 부의 이전 등을 활용한 자산 이전 방안에 대해 살펴본다. 조정대상지역에서 취득하는 주택은 보유 기간에 2년 이상 거주 요건을 충족해 매도해야 1가구 1주택 비과세를 적용할 수 있다. 또 배우자가 직계존비속으로부터 증여받은 재산을 5년 내(10년으로 변경하는 개정안이 국회 논의 중) 양도하는 경우에는 이월과세 적용 대상이 된다. 이 부분을 오해해 부모로부터 증여받은 재산은 5년 내 매도할 수 없는 것으로 아는 경우가 많다. 매도는 가능하고 양도소득세액을 계산하는 경우 증여받은 금액이 아니라 최초 부모가 취득한 금액으로 양도차익 및 양도소득세를 계산하게 된다. 자녀가 납부한 증여세는 양도차익 계산 때 필요경비로 차감할 수 있다.

부모 소유의 주택 등에 대해 채무가 없는 상황에서 일반 증여로 자녀에게 증여할 경우 증여일 기준으로 취득세는 납부해야 하고, 증여세는 증여일로부터 3개월 후 말일까지 관할 세무서에 신고 납부하게 된다. 이 과정에서 임대차계약을 체결해 상생임대차 계약의 종전계약을 진행한다. 상생임대차에 의한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 1년6개월 이상 임대한 종전 계약이 있고, 5% 이내로 인상한 임대차 계약을 2024년 12월 31일 이전까지 체결하고, 2년 이후 매도할 수 있다. 통상의 임대차 계약을 기준으로 역순해 계산하면, 종전 계약은 2022년 12월 31일 이전에 체결돼야 하고 늦어도 2023년 6월 30일 이전에는 체결하는 게 유리하다. 또 2023년 1월 1일 이후부터는 증여취득세 계산 시 과세표준 금액을 공시가격이 아닌 시가인정액으로 변경 예정이다. 2022년 12월 31일까지 증여하는 게 유리한 이유다.

이 과정을 진행하고 나면, 최종적으로는 4년 정도의 시간을 걸쳐 부모 자산이 자녀에게로 이전되게 된다.

김성일 리겔세무회계법인 대표