하반기 전국 아파트값 평균 3.2% 하락…냉온탕식 규제정책이 변동성만 키워

올해 하반기부터 아파트값이 본격적으로 하락하고 있다. 올해 1~11월 국토교통부 실거래자료 23만8697건을 바탕으로 상·하반기에 모두 거래가 있었던 아파트 2만3769가구를 분석한 결과, 상반기 대비 하반기 아파트 실거래가격은 전국 평균 3.2% 하락했다. 권역별로는 수도권 -7.7%, 5대 지방광역시 -4.5%, 지방 -0.1%였다. 수도권의 아파트값 하락폭이 컸고, 지방은 상대적으로 크지 않았다. 시·도별로는 세종시가 -11.2%로 전국에서 가장 큰 폭으로 하락했다. 이어 인천(-8.6%), 경기(-7.7%), 대구(-7.1%) 순이었다. 아파트 거래량이 감소하며 상·하반기 거래 건수가 5건 미만인 단지도 많았다.

수도권의 경우 서울에서는 25개 구 모두 하락했다. 노원구(-11.3%), 도봉구(-11.6%), 양천구(-11.1%)가 평균 10% 이상 내렸다. 노원구와 도봉구는 서울의 대표적인 서민 거주지로 ‘영끌족’의 투자가 많았던 지역이다. 하지만 수요가 감소하며 1980~1990년대 건축된 노후 아파트를 중심으로 1억~2억원가량 빠졌다. 양천구에서는 목동, 신월동에서는 신축 또는 소형 아파트값이 조정된 것으로 조사됐다. 이외에도 동작구, 성북구, 송파구가 약 8~9% 하락했다.

경기도도 전반적인 하락 속에 과천시(-22.1%), 광명시(-14.4%), 군포시(-11.0%), 김포시(-11.2%), 양주시(-11.5%), 의왕시(-11.7%), 하남시(-11.7%), 화성시(-11.4%) 등에서 아파트값이 10% 이상 빠졌다. 과천시는 부림동 센트럴파크푸르지오써밋, 원문동 래미안슈르가 2억~3억원가량 내렸다. 광명시에서는 철산, 하안동의 재건축 대상 아파트들이 하락했다. 군포시에서도 1990년대 건축된 노후 아파트를 중심으로 아파트값이 하락한 것으로 조사됐다. 인천에서는 연수구(-15.5%), 서구(-9.2%), 남동구(-8.9%) 순으로 가격 낙폭이 컸다. 특히 연수구는 송도신도시 아파트값이 최대 2억~3억가량 하락했다.

전용면적별로는 수도권 60~85㎡ 중소형 아파트는 -4.4%, 85㎡ 초과 면적이 -4.1% 빠지는 등 통상 아파트 시장에서 선호되는 60㎡ 초과 아파트의 하락폭이 컸다. 상승기에 급등한 것이 원인으로 분석된다. 반면 40~60㎡는 -2.3%, 40㎡ 이하 0.1%로 1~2인 가구 대상의 소형 아파트는 가격 변동이 크지 않았다. 건축연도별로는 2010년대 준공된 아파트가 -5.6%, 2020년 이후가 -5.4%로 하락폭이 큰 반면 2000년대 이전은 2~3%대 하락에 그쳤다.

지난달에도 기준금리가 연 3.25%로 0.25%포인트 인상됨에 따라 당분간 아파트값 하락세는 이어질 전망이다. 정부는 규제지역 해제, 대출규제 완화, 세제 지원 등 부동산시장 경착륙을 막기 위한 각종 대책을 쏟아내고 있다.

한국부동산원의 아파트 매매가격지수에 따르면 2020~2021년 전국 아파트값 상승률은 23%, 수도권은 29%를 기록했다. 특히 수도권의 경우 2014년 이후 연속 8년간 아파트값이 52% 뛰었다. 최근 아파트값 하락의 직접적인 원인은 금리 인상이지만 최근 2~3년간 급등한 아파트값 자체가 가격 하락의 원인이기도 하다. 수요자가 아파트 가격을 저점으로 인식하기 전에는 투자심리도 살아나기 어렵다. 오히려 냉온탕식 규제정책이 반복될수록 부동산 시장의 변동성만 커질 수 있다.

알투코리아부동산투자자문 김혜현 이사