재건축 안전진단 합리화 방안, 효과가 제한적인 이유 [이은형의 부동산 돋보기]

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장기로는 긍정적이지만…최근 상황에선 효과 제한적
"과도한 규제의 정상화로 이해해야"

서울 강남구의 대표적인 재건축 아파트인 은마아파트. / 사진=한경DB

'재건축 안전진단 합리화 방안'의 핵심은 재건축을 억제하려던 종전의 제도가 재건축을 촉진할 수 있도록 바뀌었다는 것입니다. 정량평가(주로 구조안전성)와 정성평가(주거환경 등)의 비중이 변경됐고 일부 필수요건은 사실상 폐지라고 부를 수 있을 만큼 완화됐습니다.

안전진단 요건의 완화는 정부의 국정과제에 포함된 '부동산시장의 정상화'와 '주택공급 확대'에 필요한 사안입니다. 국내의 전체 주택에서 공동주택 비중이 높다는 점은 물론, 향후 1기 신도시를 포함해서 아파트가 집중된 지역의 재정비를 대규모로 시행해야 하는 사회적 상황이 이를 뒷받침합니다.

다만 이번 조치가 부동산시장의 연착륙에 미치는 효과는 제한적입니다. 올해 상반기까지와 현재의 환경 여건이 달라서입니다. 현재 중점적인 문제인 미국 기준금리는 금리가 오른 것보다도 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성이 관건입니다. 이런 외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않습니다.

재건축을 추진하던 기존 단지들, 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 호재지만 가격 급등은 쉽지 않습니다. 정책발표 등에 따라 호가가 널뛰기하던 종전과 달리 지금은 어지간한 내용이 나와도 즉각적으로 호가와 거래가격에 반영되지 않습니다. 재건축은 특히 사업 완료까지 소요되는 시간이 길기에 더욱 그렇습니다. 물론 장기적으로는 긍정적입니다.

안전진단 요건이 변경되더라도 재건축초과이익환수제 같은 정비사업의 저해 요인이 여전하다는 점도 유의해야 합니다. 특히 재초환은 '공공의 이익환수'가 여전히 정부 쪽에서 제시되고 있기 때문에 추후 정책변화를 더 지켜볼 필요가 있습니다.

오히려 정책을 다루는 입장에서는, 지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 '규제 완화를 통한 시장 정상화'를 실행하기에 최적의 타이밍이라는 점에 주목할 필요가 있습니다.

시장에는 영원한 호황도, 영원한 불황도 없습니다. 지금은 언젠가 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기입니다. 따라서 지금처럼 여러 규제요인을 미리미리 조정해두는 것이 바람직한 대응입니다.

시장 연착륙이든 시장 정상화(규제 완화)든 현시점에서의 실행 방안은 동일합니다. 그렇기에 시장 정상화를 먼저 적극적으로 시행하는 것으로 연착륙 방안은 자연스럽게 따라옵니다. 따라서 시야를 '시장 연착륙'으로 좁게 맞추지 말고 '과도한 규제의 정상화'라는 범위로 넓혀서 정책을 다루는 것이 바람직합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 연구위원

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