'영끌족' 어쩌나…"한국 부동산 시장 급락" IMF의 경고 [강진규의 데이터너머]

부동산 중개업소에 급매 안내문이 붙어있다. 사진=연합뉴스

국제통화기금(IMF)이 한국의 부동산 시장이 급락할 것이란 예측을 내놨다. 코로나19 기간 크게 오른 집값에 상당부분 거품이 끼어있다는 진단이다. IMF는 한국을 비롯해 뉴질랜드, 호주 등도 큰 폭의 부동산 가격하락을 겪을 것이라고 전망했다.

IMF도 우려하는 한국 집값

IMF는 15일 발표한 '아시아태평양 지역 주택시장 안정성과 적정가격(Housing Market Stability and Affordability in Asia-Pacific)' 보고서를 통해 이같은 전망을 내놨다. 현재 주택 가격이 과도하게 높은 수준이며 장기간 하락할 수 있다는 것이 골자다.

한국은 지난해 4분기 주택가격이 코로나19 이전인 2019년 4분기에 비해 약 18% 가량 오른 것으로 집계됐다. IMF는 한국의 부동산 가격이 큰 폭으로 오른 데에는 주택 공급 부족과 가격 상승에 대한 과도한 기대 등이 반영됐다고 설명했다.

IMF는 이같은 상승폭이 상당부분 과대평가에 기반한 것이라고 봤다. IMF가 이 기간의 주택 가격 상승에 기여한 항목을 현재 가격, 금리요인, 아웃풋 갭, 가격 불일치분 등으로 분해한 결과 실제 가격 불일치가 상당히 큰 것으로 분석됐다. 불일치분은 과거의 소득 대비 주택가격에 비해 추세를 벗어난 정도로 측정된 값이다. 비정상적인 가격 상승요인으로 풀이된다.

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IMF는 이같은 요인들이 주택 가격에 미치는 영향을 감안하면 지난해 4분기에 예측한 4분기 후 주택 가격 상승률이 코로나19 초기에 비해 10% 포인트 하락한 것으로 나타났다고 밝혔다. 뉴질랜드는 20%포인트, 호주는 한국과 유사한 10%포인트가량의 하락이 예측됐다.

"주택시장 붕괴 장기간 지속될 수도"

더 큰 문제는 이같은 예측에 올해 이후 각국의 급격한 금리 인상의 효과가 고려되지 않았다는 점이다. 한국은 올들어 기준금리를 1.0%에서 3.25%까지 올렸다. IMF는 금리가 3%(300bp) 오를 경우 주택 가격이 2% 더 떨어질 것으로 예측했다. IMF는 또 가계부채가 많을수록 금리 영향을 크게 받을 것이라고 설명하며, 한국을 언급했다.

IMF는 이번 집값 하락이 과거의 주택 시장 붕괴 사태처럼 장기간 이어질 가능성도 있다고 보고 있다. IMF는 "가격 불일치가 큰 상황에서 정책금리 인상이 결합하면 과거의 주택 가격 붕괴 사태와 유사한 상당기간의 가격조정으로 이어질 수 있다"며 "특히 가계부채가 많은 국가들은 주택 조정이 실물 경제와 금융 부문 안정성에 미치는 영향을 증폭시킬 수 있다"고 우려했다.

실제 아시아태평양 지역의 집값 변동은 진폭이 크고 주기적으로 발생하고 있다. IMF에 따르면 한국에서 가장 많이 집값이 하락한 사이클은 지난 1991~1996년인 것으로 나타났다.

당시 한국의 집값은 1991년 2분기 고점을 기록한 후 22개분기 연속 하락해 1996년 3분기까지 33.7% 하락했다. 홍콩은 1981년 1분기부터 1984년 3분기까지 15분기동안 51.0%, 일본은 1991년 1분기부터 2006년 3분기까지 63분기 동안 45.2% 집값이 떨어진 것으로 집계됐다. 평균적인 하락폭은 한국이 약 12%가량인 것으로 나타났다. 홍콩이 평균 -18%로 하락폭이 컸고, 일본 -14%, 싱가포르 -13% 등의 순이었다.

IMF는 한국의 주택시장 과열이 다양한 부작용을 낳았다는 점도 언급했다. 세대간 주택 소유에 따른 격차가 커지고, 빈부격차의 직접적 요인이 됐다는 것이다.

강진규 기자 josep@hankyung.com