[김은유의 보상과 재건축] 잔금 납부 후 소유권 이전등기를 해주지 않는 경우
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한경닷컴 더 라이피스트
상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정하였지만 잔금을 모두 납부한 후에도 1년 이상 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다.재개발·재건축사업에서 잔금을 모두 납부하였는데도 입주지정기간만료일로부터 1년이 지나도록 소유권이전등기를 해 주지 않고 있는 상황이다.
이런 경우 수분양자는 소유권이전등기 지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있는지가 쟁점이다.
2. 판례의 검토판례를 검토해보면 결론적으로 손해배상청구가 가능하다.
대법원은 “상가건물의 점포를 분양하면서 분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관하여 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이루어진 것으로 보아야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비추어 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기를 하는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 보아야 한다. 분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생하였다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 할 것이다. 채무불이행으로 인한 손해배상 청구소송에서, 재산적 손해의 발생사실이 인정되나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론 전체의 취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다고 할 것이므로, 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연됨으로써 발생한 재산상 손해 역시 그 구체적 손해액을 객관적인 자료를 토대로 하여 계산하는 것이 어려울 경우에는 사실심법원이 제반 경위를 참작하여 이를 정할 수 있다.”라고 판시하고 있다.(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결).
위 대법원 판례에 따라 서울중앙지방법원은 재개발조합이 이 사건 아파트에 관하여 2017. 8. 7. 준공인가를 받은 다음 수분양자들에게 입주기간을 2017. 8. 9.부터 2017. 8. 28.까지로 정하여 통보하였음에도 불구하고, 재개발조합이 2021. 11. 22.에서야 이 사건 아파트에 관한 이전고시를 마치고, 2022. 1. 4. 수분양자 및 수분양자로부터 분양권을 매수한 자들에게 일괄적으로 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마쳐 준 사안에서, 입주지정기간의 말일로부터 1년이 경과한 2018. 8. 28.을 의무이행의 종기로 보고, 각 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대하여 민법에 따른 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 돈을 소유권이전등기의무 이행지체에 따라 수분양자들에게 발생한 각 손해액으로 인정한 사례가 있다.(서울중앙지방법원 2022. 11. 25. 선고 2020가단5101495 판결).3. 쟁점의 해결
판례를 살펴보면, 법원은 잔금을 다 받은 후부터 1년이 경과한 시점을 소유권이전등기의무의 이행기간으로 본다
그리고 채무불이행으로 인한 손해배상청구소송에서, 재산적 손해의 발생사실이 인정되나 구체적인 손해의 액수를 입증하는 것이 사안의 성질상 곤란한 경우, 법원은 증거조사의 결과와 변론의 전취지에 의하여 밝혀진 당사자들 사이의 관계, 채무불이행과 그로 인한 재산적 손해가 발생하게 된 경위, 손해의 성격, 손해가 발생한 이후의 제반 정황 등의 관련된 모든 간접사실들을 종합하여 상당인과관계 있는 손해의 범위인 수액을 판단할 수 있다고 할 것이므로{대법원 2004. 6. 24. 선고 2002다6951, 6968(반소) 판결 참조)}, 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연됨으로써 발생한 재산상 손해 역시 그 구체적 손해액을 객관적인 자료를 토대로 하여 계산하는 것이 어려울 경우에는, 사실심법원이 제반 경위를 참작하여 이를 정할 수 있다고 보고, 법원에서 사안에 따라 적정하게 손해배상액을 인정하고 있다. 앞선 사안에서는 분양대금의 10%를 인정하였지만, 어느 경우는 10만원 정도를 인정한 것도 있고, 사안에 따라 천차만별임을 주의하여야 한다.그러나 모든 재판이 그렇듯 승소와 더불어 집행이 중요하다. 소송 전에 집행문제를 먼저 고민하여야 할 것이다. 특히 재개발재건축조합이라면 더더욱 집행이 문제이다. 그래서 소송은 전문변호사에게 맡겨야 한다.
[부동산계약과중개사고예방노하우] 책 참고
<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사
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