재개발 구역 내 무허가 건축물 소유자가 확인해야 할 필수 사항

서울의 재개발 구역 안에 있는 무허가 건축물 소유자인 A씨는 최근 재개발 조합이 수립한 관리처분계획에서 자신이 분양대상자에서 제외됐다는 소식을 들었다. 조합사무실에 확인해 보니 자신의 무허가 건축물이 공부상으로만 존재하고 실제로는 존재하지 않으니 분양권을 줄 수 없다는 것이었다. B씨도 다른 재개발 구역 안의 무허가 건축물을 소유한 조합원이다. B씨 역시 재개발 조합이 자신을 현금청산자로 취급해 수용재결 절차를 진행할 예정이라는 사실을 알았다.

최근 서울과 수도권을 중심으로 재개발 구역 내 무허가 건축물을 소유하고 있었지만 분양대상자에서 제외돼 소송을 제기하는 경우가 늘고 있다. 재개발 조합이 A씨와 B씨에게 조합원 분양권을 인정하지 않은 이유는 조금 다르다. A씨는 소유 무허가 건축물이 오랜 세월이 지나면서 다른 조합원의 무허가 건축물과 외형상 합쳐져 하나의 건축물처럼 보이는 게 문제가 됐다. 해당 재개발 조합의 무허가 건축물의 숫자는 30개인데 무허가 건축물 소유자가 31명이 돼버렸다. A씨의 무허가 건축물은 외부에서는 마치 하나의 주택처럼 보이지만 실제 내부는 부엌처럼 싱크대를 설치한 장소가 두 군데이고 주위 다른 무허가 주택보다 크기가 두 배 가까이 큰 사정이 있다. B씨의 무허가 건축물은 시간이 지나면서 옆의 주택과 지붕이 합쳐진 게 문제였다. 재개발조합은 함께 지붕을 쓰는 다른 무허가 건축물 소유자들에는 분양권을 인정했지만 B씨에게만은 분양권을 인정하지 않았다.

그렇다면 관련 법규정은 무허가주택 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 어떻게 정해놓고 있을까. 서울시 조례에 따르면 무허가주택 소유자의 조합원 자격에 관한 사항은 조합 정관에서 정할 사항으로 규정한다. 관리처분계획의 수립은 구청장이 발행한 기존 무허가건물 확인원이나 그 밖에 소유자임을 증명하는 자료를 기준으로 한다. 보통 재개발 조합의 정관에는 기존 무허가건축물을 소유하고 있는 자를 분양대상자로 정하고 있다. 구청장이 발행한 무허가건물 확인원이 있다면 그에 따라 재개발 조합은 무허가 건물 소유자를 분양대상자로 하는 관리처분계획을 수립하면 된다. 만일 무허가건물 확인원이 없다면 1981년 촬영한 항공사진에 해당 무허가건축물이 나타나 있으면 된다. 그 밖에 재산세 납부대장을 제출하면 된다.

A씨는 무허가건물 확인원이 있고, B씨에게는 항공사진이 있다. 그러나 각 재개발 조합은 두 사람의 재개발 분양권을 인정하지 않은 것이다.

만일 A씨나 B씨처럼 무허가 건축물을 소유하고 있는데 분양권을 받지 못해 현금청산자로 취급이 됐다면 조합이 수립한 관리처분계획을 확인해 자신에 대한 분양신청이 어떻게 처리됐는지 알아봐야 한다. 그리고 재개발 조합이 수립한 관리처분계획이 구청장으로부터 인가를 받았다면 이때는 위법한 관리처분계획을 취소하기 위한 관리처분계획 취소소송을 제기할 수밖에 없다. 해당 조합원에 대한 관리처분계획만을 일부 취소하고, 다시 해당 조합원을 분양대상자로 처리해달라는 취지의 소송도 가능하다.

유사한 사안에서 과거 대법원은 재개발 조합이 무허가건물대장에 등재된 무허가건물의 사실상 소유자에게 조합원 자격을 부여할 때 무허가건물에 대한 사실상 소유권의 귀속에 관해 다툼이 있는 경우 재개발조합으로서는 일단 무허가건물대장상의 소유명의자에게 무허가건물에 대한 사실상 소유권 또는 조합원 지위가 귀속되는 것으로 처리한다는 입장의 판결을 선고하기도 했다. 즉 대법원 판결례에 따른다면 A씨나 B씨처럼 무허가건물 확인원을 가지고 있다거나 항공사진이 있다면 법원에서 행정소송을 진행해 조합원 분양대상자로 인정받을 수도 있는 것이다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표 변호사