[가치를 창조하는 부동산자산관리] 빌딩 임대수익 배분을 둘러싼 형제자매 간의 갈등 이야기

한경닷컴 더 라이피스트

사진=게티이미지뱅크

상속받은 빌딩에서 나오는 임대수익 배분 문제로 형제자매 간에 오랜 갈등을 겪다가 갈등해소책으로써 빌딩관리 상담을 요청하는 고객이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 부모님 사망 후 상속받은 빌딩을 직접 관리하면서 임대수익을 분기마다 배분하기로 합의한 약속을 지키지 않아 상호 갈등의 골이 깊어져 결국 대화가 단절되고 가족관계까지 와해되는 경우도 종종 보게 된다.

2년 전 서울 강동구 소재 중소형빌딩(연면적: 1,380㎡)을 오빠 2인과 공동으로 상속받은 L씨(여, 50세)는 2년 동안 임대수익을 한 푼도 배분 받지 못했다. 부모님 사망 직후부터 빌딩관리를 맡아서 해오고 있는 큰 오빠가 남는 돈이 없다며 2년 동안 임대수익금을 배분하지 않았던 것이다. 임대료 수입내역과 비용 지출내역서를 보여달라는 요청도 공동관리 제안도 모두 거부하자, 둘째 오빠와 함께 중소형빌딩 자산관리전문회사와 상담한 끝에 해결책을 찾게 되었다.

일반적으로 부모님 사망 후 상속빌딩을 형제자매와 공동으로 물려받은 공유지분권자 중 상당수는 빌딩관리를 맡고있는 형제자매의 동의 없이는 공유물(빌딩)의 관리에 관여할 방법이 없는 것으로 잘못 알고 있다.

민법 제265조(공유물의 관리, 보존)에 의하면, '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다'라고 규정되어 있다. 따라서, L씨 등이 공유물의 관리를 전문관리회사에 위탁하기 위해서는 과반수 지분 소유가 필수적인데, 다행히도 차남과 L씨가 각각 30%씩 합 60%를 보유하고 있어 위탁관리에 대한 법적 걸림돌은 없었다.

이렇게 상속빌딩의 공유지분권자인 임대인 3인 중 장남을 제외한 2인과 먼저 위탁관리계약을 체결하고 관리를 개시하였다. 얼마 지나지 않아 장남을 만나서 자산관리계약 체결에 법적 문제가 없으며, 위탁시의 빌딩관리 방법과 절차에 대해 상세하게 설명하고 이해시킨 후, 자산관리계약서에 날인을 받을 수 있었다.

만약 L씨가 가족 공동 소유빌딩을 전문적으로 관리해주는 회사를 찾지 못했다면, 지금까지도 형제자매 간의 갈등은 나날이 깊어지고 임대관리가 계속 방치되어 임차인이 하나 둘 떠나는 최악의 상황으로 치달을 수도 있었다.

위의 사례처럼 상속받은 빌딩의 관리 분쟁이 벌어지는 경우가 생각보다 많다. 그리고, 이 경우의 대부분은 장남이 빌딩관리 경험과 능력이 없이 주먹구구식으로 관리하다가, 임차인과 충돌하여 임차인이 이탈하고 공실과 임대료 체납금도 증가하는 경우를 많이 본다.

상속인이 빌딩을 직접 관리한다고 해서 절대 관리비용이 절약되는 것이 아님에도 불구하고, 많은 상속인은 자산관리수수료가 '빌딩가치를 높이기 위해 지급해야하는 전문서비스에 대한 수수료'가 아닌, '굳이 지불하지 않아도 될 비용' 정도로 가볍게 생각한다. 그러다 상황이 악화되면 그제서야 전문관리회사에 빌딩관리를 맡기는 것이다.

요즘 같은 부동산시장 침체기일수록 누가 어떻게 관리하는가에 따라 수익형빌딩의 가치는 크게 달라진다. 특히, 상속받은 빌딩은 임대수익의 관리와 배분을 둘러싼 분쟁이 매우 빈번하게 발생하므로, 이를 미연에 방지하고 임대관리의 공백 없이 임대수익을 높여 빌딩가치를 향상시키기 위해서는 전문적인 빌딩관리가 요구된다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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