[힘이 되는 부동산 법률] 건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권, 활용가능성 매우 높다.
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한경닷컴 더 라이피스트
먼저, 임대차기간 도중 건물주가 변경되면 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있을까? 관련된 대법원 판결 설시를 보자. “임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이다”라고 판단하였다. 하지만, “--그럼에도 불구하고, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다”고 판단하고 있다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정). 이와 같은 판단은 “대항력없는 임대차계약”의 경우이지만, “대항력있는 임대차계약”의 경우에도 법리는 크게 다르지 않다.
★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
★ 상가건물임대차보호법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 [임대차보증금]
☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안
【판결요지】
[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.
그런데, 지금까지는 건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권이 크게 주목받지 못했는데, 향후 활용도가 크게 증가할 가능성이 있다. 크게 두가지 이유 때문이다.
먼저, 경기불황으로 인한 상가임차인의 중도해지 수요가 크기 때문이다.
몇 년 전까지만 하더라도 임대차 건물 소유권이 변동되면 변경된 건물주로부터 명도나 차임인상요청을 받게 되지 않을까 하는 것이 임차인의 고민거리였다. 상임법 역시 임차인의 안정적인 영업보장에 초점을 맞추어왔는데, 대항력의 적용범위를 환산보증금기준 이하 임대차계약에 국한하지 않고 확대한다거나, 갱신요구권기간을 5년에서 10년으로 연장하는 것이 대표적이다. 그런데, 최근 들어 영업부진이 계속되면서 안정적인 영업을 위해 장기로 계약했던 기간이 임차인에게 오히려 더 짐이 되고 있다. 임대인에게 어려운 사정을 이야기하고 합의해지를 시도하지만 쉽지 않다. 몇 년 전에 체결된 월차임 수준은 불황인 지금 기준으로는 너무 높아 이 조건에 맞추어 다른 임차인을 구하기 어렵기 때문이다. 어떤 수를 써서라도 중도해지 해야 하는 절박한 임차인 입장에서 “건물주 변경”이라는 절호의 찬스(?)가 생긴 것이다. 이 때문에 건물주변경을 기화로 해서 임차인 중도해지가 곳곳에서 이어지고 있고, 앞으로는 더 늘어날 전망이다.
그 다음은, 전세를 낀 갭투자 주택매매 여파 때문이다.
주택가격이 급상승할 때, 기존 전세보증금을 승계하게 되면 추가 투자금 거의 없이, 심지어는 돈 한푼 투자하지 않은 채 주택을 매수할 수 있는 갭투자 방식이 성행했다.
정상적인 갭투자도 있지만, 일부 투자자들의 경우 집값이 내려가면 보증금을 반환하지 않을 나쁜 마음으로 투자한다. 심지어, 갭투자사기꾼들의 경우 임대차계약해서 집값 이상의 임대차보증금을 받은 후 보증금을 반환하지 않을 의도로 무자력자에게 소유명의를 넘겨버리기까지 한다. 주택임대차보호법상의 대항력을 악용해서 보증금반환책임을 면탈하기 위함이다.
이런 사례가 많아지게 되면서 보증금을 제대로 받지 못하게 된 세입자들의 궁여지책 대응책이 나오고 있는데 바로, “중도해지권”이다. 변경된 집주인 보다 계약했던 종전 집주인이 더 자력이 있다고 판단될 경우, 변경된 집주인과의 임대차계약을 승계하지 않고 기존 임대차계약을 중도해지하는 방법으로 기존 집주인에게 보증금반환을 요청하는 것이다.
이처럼 상가건물, 주택 임차인의 중도해지권 활용이 증가하게 되면서 임대차보증금을 승계하고 건물을 매매하는 관행은 크게 변화될 필요가 있다. 보증금을 매수인이 당연승계할 것이라는 전제로, 보증금 액수를 공제한 나머지 금액만 매매대금으로 받고 이전등기를 마무리했는데, 막상 임차인이 기존 임대인에게 보증금반환청구를 하게 되면 매도인과 매수인간에 그 금액을 다시 정산해야하는 문제가 발생하게 되는데, 매수인의 자력에 따라 정산이 제대로 되지 않을 가능성이 크다. 임차인의 보증금청구가 변경된 건물주가 아니라 기존 건물주에 대해 이루어지는 대부분의 이유는 바로 변경된 건물주의 자력부실 때문이다.
아울러, 상가점포의 경우 상가임차인의 중도해지를 기화로 매수인이 예상했던 수익률이 깨지게 되면서 상가점포매매 취소(해제)라는 분쟁으로도 이어질 수 있다.
이런 분쟁을 예방하는 차원에서, 건물매매사실을 임차인에게 알려 임대차계약승계에 관해 임차인 동의를 받아두는 것이 반드시 필요할 수 있다. 임차인의 이의제기를 통한 중도해지 문제가능성을 미연에 방지하는 방법인 것이다.
하지만, 새로운 관행이 정착하기에는 많은 시간이 필요할 수 밖에 없는데, 그 이전에는 임차인의 중도해지 급증으로 관련소송이 크게 늘어날 수 밖에 없다. 임차인의 이의제기가 가능한 “임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내”라는 추상적일 수 밖에 없는 시점이 구체적인 케이스에서 과연 언제인지에 대한 논란이 대표적일 것이다. 소유권 변경 즉시 변경된 건물주에 대한 월차임 지급이 이루어지는 상가건물임대차와 달리 월차임 없는 순수한 보증금형태의 주택임대차의 경우에는 소유권변경 시점으로부터 상당시간이 지났음에도 불구하고 소유권변동 사실을 임차인이 알지 못하는 경우가 많을 것이므로 “양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내”의 판단이 더 애매할 수 있을 것이다.
<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사
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